不動産投資物件を購入するにあたって、競売物件を選択肢に入れている方もいらっしゃるのではないでしょうか？
競売物件とは、裁判所の権力によって強制的に売却されている物件です。
主に住宅ローンが支払えなくなった人の物件が差し押さえられて競売にかけられています。
競売物件の落札者は8割から9割が不動産業者です。もちろんそれ以外は個人投資家ということですね。入札するのに特に資格などが必要なわけではありませんので、誰でも入札できます。
ただし、競売物件は一般的な不動産購入とは異なる部分も多いため、注意も必要です。
一般市場よりも安く購入することができる競売物件は、実際どのように購入するのか、その流れについて解説してみたいと思います。
競売物件探し
競売物件を探す時は、
で探すことができます。
物件を探す時は、上記サイトの物件詳細ページからダウンロードできる三点セットを確認して物件の良し悪しを判断します。
三点セットとは裁判所から提供されている物件情報であり、競売物件を購入する場合はこの三点セットが購入の判断をするための重要な資料となります。
内容としては、
- 物件明細書
- 評価書
- 現況調査報告書
になります。
これらの読み方についてはまた別の記事でご紹介しようと思いますが、やはり一般的な物件に比べると一癖も二癖もある物件が多く、競売物件は初心者向きではないと言えるでしょう。
競売物件の場合は一般的な不動産と違って内見をすることができません。
差し押さえられて競売にかけられる物件にはまだ占有者(多くの場合は不動産の持ち主だった人)が住んでいる場合があります。
外観しか見ることはできませんが、入札を検討する物件が出てきたら、必ず現地視察に行くことをお勧めします。
- 駅から歩いてみてどうか
- 周りにはどんな施設があるか
- 自分がここに暮らすとしたらどうか
- 外壁の様子
- 雨漏りなどの形跡はないか
- ゴミ屋敷になっていないか
といったことは、内見できなくてもチェックできるでしょう。
たまに現地を見ずに不動産を買われる方もいらっしゃいますが、私は必ず現地を見に行くようにしています。
関連記事：収益物件を購入する時現地調査で見ておくべきポイント
入札書の準備
裁判所支部ごとに入札書のフォーマットが異なるため、入札する物件が決まったら、その物件の管轄である裁判所支部から入札書を入手します。
- 裁判所の執行官室に行き、直接入手
- 裁判所の執行官室宛に返信用のA4封筒を送り、返信してもらう
のどちらかの方法で入手します。
ネットでダウンロード、というわけにはいかず、さらに裁判所に直接取りに行く場合は平日に行かなくてはいけません。
そのため、今後競売物件で物件を購入する予定がある場合は、何冊か予備ももらっておくと良いと思います。
関連記事：競売物件でホテルを落札し、不動産投資をするのは儲かる？
保証金の振り込み
入札書と一緒に振り込み用紙があるので、入札をする前にその用紙を使って保証金を振り込みます。
保証金は裁判所から依頼された不動産鑑定士が評価した基準価の2割の金額であり、例えば1000万円の基準価であれば、保証金は200万円です。
もし落札出来なかった場合、この保証金は返金されます。
入札書の作成
入札をするために必要な書類は以下です。
- 入札書
- 入札保証金振込証明書
- 住民票(法人の場合は代表者事項証明書、または登記事項証明書)
入札書と入札保証金振込証明書に関しては、BITに記入例がありますので、そちらを参考に記入します。
③に関しては発行後3ヶ月以内である必要があります。
書類に誤りがあったり、入札期限までに書類を提出できない場合は失格となり入札ができませんので、誤りのないよう提出しなくてはいけません。
入札期限はBITや981.JPで確認することができます。
競売物件は玄人向け
たまに「一戸目から競売物件を購入しました」という不動産投資家の方がいらっしゃったりしますが、かなり稀です。
競売物件はやはり内見ができないというのと、隠れた管理費の滞納などが後から発覚するといった問題があったりもするので、初心者には難しいと思います。
中でも一番大変なのは、占有者がいるパターンですね。
不動産の権利を取得したからといって、中にいる人に「出てってください」「荷物運び出します」といったことはできません。
立ち退きをお願いするには、裁判所に申し立てを行い、強制執行の手続きをする必要があります。
つまり物件を手に入れた途端、裁判が始まる可能性があるのです。
私も今現在、家賃滞納が続いているお部屋の件で裁判を進めていますが、弁護士の先生にお願いして裁判をするとなると、それだけで100万円ほどかかります。
時間もお金も労力もかかるのが裁判なので、相場より競売物件の方が安く購入できるかもしれませんが、それが果たして本当に安いか、というのは蓋を開けてみないとわからない、というのが怖いところです。
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