地方物件への投資はリスクが高い、マンション投資なら都心部だ、みたいな言葉を目にすることがありますが、
地方に投資をするメリットもあります。
今回は地方のマンションに投資することを考えている人向けに、
地方物件の選び方について解説していきたいと思います。
地方物件への投資のメリット
都心はさらに人口が増え、地方はどんどん人口が減少していっているのが日本の現状ですが、
そんな地方の物件に投資するメリットとはなんなのでしょうか？
利回りが高い
まず地方の物件は利回りが高い、というのが都心部の不動産に比べて大きなメリットとなります。
これは都心部に比べると地方の土地の値段が圧倒的に安いことに起因しています。
都市部に比べて圧倒的に値段が安い地方物件でも、賃貸する時に家賃は数千円、とかにはなりませんよね。
確かに東京と比べたら家賃は下がりますが、それでも数万円の家賃設定ができます。
これによって利回りが確保しやすいのです。
地方の不動産の場合は利回り20%〜30%くらいのものが多くあります。
30%以上の利回りがあるなら3〜4年で回収することができるわけですから、不動産投資の中でもかなり短期間の投資で済む、というわけですね。
もちろんマンションになってくるともう少し利回りが下がってくるものですが、それでも東京のマンションに比べると利回りは高くなります。
ちなみに地方の場合は世代交代のため、不動産を早めに手放したいと思っている人も多く、
掘り出し物件が出やすい、という傾向もあります。
良い物件が安く出回る可能性が高いのが地方がなのです。
一等地を買いやすい
地方の場合は都心に比べて値段が安いので一等地に建てられている物件を購入しやすいです。
東京で一等地の物件を検討するとなると億単位が当たり前、みたいな話になってきますが、
地方であれば数百万円〜数千万円で一等地の不動産を購入できます。
一等地であれば需要がそれなりにこれからも見込めるでしょうから、リスクは低いと言えるでしょう。
駅からの距離が重要ではない
東京や都心部の感覚だと、不動産は「駅からどれくらいの距離なのか」ということが不動産を見極める大きなポイントとなってきますよね。
しかし地方物件では駅からの距離というのはあまり重要視されません。
それは「車社会」だからです。
それよりも重要視されるのは、駅から車で行きやすいか、というのと駐車場があるかどうか、ということでしょう。
駅から遠い物件が全て難しくなってしまう都心部に比べると、地方の方が物件の選択肢は多くなるのではないかな、と思います。
ライバルが少ない
やはり都心部に比べると不動産が密集していない地方ではライバルが少なく、
需要のある地域であれば空室リスクが低い、というのがメリットとして挙げられるでしょう。
どうしても不動産が密集する地域では、同じような条件の場合、家賃を下げることでしか差別化ができなくなってしまいます。
その点不動産が密集していない地方ではそういったことが都心に比べると少ないため、利回りも計算しやすい部分があるでしょう。
関連記事：不動産投資の利回りの最低ラインはどうやって判断する？
地域の選び方
人口増加率
日本の都道府県別に人口増加率を見てみると、人口が増加しているのは
- 東京都
- 沖縄県
- 埼玉県
- 神奈川県
- 愛知県
- 千葉県
- 福岡県
の7都県となっています。
中でも唯一沖縄県だけは、出生児数から死亡者数を引いた「自然増減」がプラスになっている珍しい県です。
また他の都道府県からの移住者による「社会増減」もプラスになっているのが特徴です。
ちなみに人口増加率でマイナスが激しいのが
- 秋田県
- 青森県
- 岩手県
- 和歌山県
- 高知県
- 山形県
の6県。
この6県は人口増減率がマイナス1%以上の地域です。
やはり不動産はそこに人がいないとどうにもなりませんから、こういった人口増加率などの数字を参考にしてみると良いでしょう。
関連記事：賃貸需要の調べ方！エリアのことを理解して不動産投資しよう
現地の不動産への聞き込み
不動産投資を検討している地域を歩いてみること、そして現地の不動産へ聞き込みをしてみることはとても大切なことです。
地域性というのは本当に顕著にあって、その地域だからこそのルールみたいなものも結構あるものなんですね。
大家の会みたいなものがあって、なかなか新規参入が難しい地域などもあります。
だからこそ、現地の不動産屋に直接話を聞くのが一番良いのです。
できれば地方でも現地に足を運んでみて、ふらっとそこらへんにある不動産屋に入ってみると良いでしょう。
現地のことは現地の不動産屋に聞くのが一番。
また街を歩くだけでもその地域の特性が見えてきたりします。
子供が多いのかお年寄りが多いのか、どういう施設が人気があるのか、県民性はどうなのか？
そういうことを調べることもまた、不動産投資の楽しみの一つとも言えるのではないでしょうか。
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