先日、中古区分マンションの内覧に出かけてきました。
かなり都心の立地の良い単身者用の区分マンションで、築20年ほど、価格は約2500万円です。
これから不動産投資をされたい、という方は、ネット上で良い物件がないか探して、
不動産業者さんにコンタクトを取って、内覧、という流れになると思います。
電話問い合わせの時点で聞いておいた方が良いことについては別記事でまとめていますので、そちらもぜひご覧ください。
物件内覧当日は、現地集合で内覧することになることが多いと思います。
特に持っていくものはありませんが、スマホで細かく写真を撮っておいた方が良いでしょう。
いくつかの物件を見て実際に購入する物件を決めると思うので、
後から考える時に「あの物件はどうだったっけ…」とならないように、内覧する物件の写真は細かく撮影しておくのがおすすめです。
私は物件の写真とともに、不動産業者の方から聞いた重要な話などをスマホのメモアプリでメモしておいて、そのスクショ画像とまとめて写真アルバムを作って保存しておくようにしています。
共用部の管理具合
区分マンションの場合、自分でなんとかできる部分は専有部のみです。
共用部は自分でどうにかしようとしてもなかなかどうにかなるものではありません。
だからこそ、共用部がきちんと管理されているか、ということは確認しておきたいところです。
- エントランスは綺麗か
- 外観はどうか
- エレベーターの点検はされているか（定期点検の貼り紙などを読んでみると確認できます）
- 清掃が行き届いているか（お部屋までの道のり、廊下など）
- 管理人さんがちゃんと居てくれるのか（どこに居てくれるのか）
みたいなところは見ています。
今回内覧でうかがった物件は築年数が20年程度のものだったのでそもそもそこまで汚くなっていませんでしたが、
それを加味しても、管理がしっかり行き届いていて綺麗な物件で良かったです。
エレベーター内にも定期清掃や定期点検などの貼り紙がしてあり、管理がしっかりされているなぁと感じました。
関連記事：外壁チェックは何を見ればいい？物件内見時に自分でできる方法
どれくらいリフォームが必要そうか
中古マンションであれば、それなりにリフォームが必要になってくると思います。
今回の物件では、クロスがかなり汚れていたので、それは張り替えかなという感じでした。
ただ、基本的には使えるものは使う、という方向性にします。
なるべくリフォーム費用はかけず、必要なところだけリフォームする感じですね。
お金がかなりかかってしまう水回りや、フローリングなどはリフォームしません。
そこら辺のリフォームが必要になってくるような物件は、それを理由に大幅な指値ができそうなのであれば検討しますが、
基本的にはリフォームはほとんどかけなくて良いお部屋を選んで購入する方が楽です。
関連記事：中古物件のリフォームはここにお金がかかる！内見時に見るべきポイント
ベランダ
内覧時にベランダもしっかり外に出てみて見ておきましょう。
扉の開け閉めでどれくらい音に違いが出るか（遮音性）、といったところも見ておいた方が良いです。
ベランダだけものすごく汚いこともありますし、
隣の家から丸見え、なんてこともありますので、きちんと開けて外を眺めるようにした方が良いです。
関連記事：不動産購入時に注意したい嫌悪施設とは？
ゴミ捨て場
ゴミ捨て場は絶対に見た方が良いポイントのうちの一つです。
マンションの場合はゴミ捨て場が確保されているところが多いと思いますが、ここが荒れていると管理が行き届いていないというのが分かりますね。
ちなみにゴミ捨て場の印象が悪いところはトラブルも起こりやすい傾向にあると思っています。（個人的な感覚ですが、そういう声はよく見かけますのであながち間違いではないのだと思います）
今回見た物件は24時間ゴミを捨てることができるゴミ捨て場があり、きちんと整理されていました。
不動産業者さんに質問しておくと良いこと
内覧時に不動産業者さんに質問しておくと良いこととしては、
- 管理組合がしっかり機能しているかどうか
- 売却理由
- ローンのこと
あたりかな、と思います。
可能であれば管理組合の議事録も取り寄せておくと良いでしょう。
今回見た物件とは違う物件ですが、別の物件で議事録を見せていただいたら、未収金が大量に発生していた、というマンションがありました。
これはちょっと問題ですね。
売却理由は指値の幅がどれくらいあるかを測ることができるかと思います。
早く現金化したい、みたいなものであれば、値段交渉がある程度できるかもしれません。
ローンのことは、不動産業者さんからもお話があると思いますが、
最近のトレンドや、どんな感じで組むのが良いのか、ということをお話しできると良いと思います。
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