賃貸でお部屋を貸し出す時は、通常損耗（つうじょうそんもう）として劣化してしまう部分に関しては貸主であるオーナーが負担して修繕を行うのが一般的です。
通常損耗というのは、一般的な使い方をしていて損耗してしまう部分のことです。
もし入居者の故意過失による損耗がある場合は、入居者にそのクリーニング代あるいは修繕費用を請求することができるようになっています。
これらの内容は賃貸借契約書に基本的に記載があることで、
一般的には国土交通省が発表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に則って退去時の費用を算定します。
しかし中には、「退去の時に通常よりもお金がかかりそうだぞ…」という入居者さんがいらっしゃいますよね。
特に心配になるのは猫や犬など、ペットを飼っているという入居者さんです。
中には多頭飼いをされている方もいらっしゃるので、入居の時少し悩みますよね。
また、通常のクリーニングでは追いつかないほどお部屋が汚れてしまっていて、その修繕費が莫大になってしまう、というケースもありますので、そういう経験がある方は通常の内容の賃貸借契約だと少し不安、ということもあるでしょう。
私の物件もこの前、退去の時にお部屋を管理会社の方に見てもらったら便器が割れていた…ということがありました笑
そういった時に保険的につけるのがクリーニング特約です。
「こういうケースでクリーニング費用が莫大になる場合は、入居者さんにも負担してもらいますよ」というのを契約書に書いておくのがクリーニング特約ですが、
内容によってはその有効性が認められないことがあります。
今回はクリーニング特約とその有効性について考えてみましょう。
特約を有効にするための条件
国土交通省が発表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参照するとわかるように、
通常は、入居者が退去する時にかかるお部屋の清掃費用や修繕費用は貸主であるオーナーが負担することになっています。
ですが、通常の使い方ではない使い方をされてしまい、通常よりもクリーニング費用がかかる場合は入居者に請求しますよ、というのをクリーニング特約で定めることができるんですね。
そのクリーニング特約は書いておけば何でも認められるというわけではなくて、
有効性が認められるには、以下の条件を満たしていないといけないとされています。
- 賃貸借契約書に入居者が支払う退去費用の範囲・内容が明記されている
- 妥当な負担額が設定されている
- オーナーや不動産会社が、退去時の費用負担について、口頭で説明し、入居者が明確にその内容を認識していると客観的に判断できる
これらの条件を満たしていない限り、クリーニングの特約には有効性が認められない場合がありますので、注意が必要です。
入居者が支払う退去費用の範囲、という部分ですが、
消費者契約法の第9条1項1号で「当該消費者契約の解除に伴う損害賠償の額の予定」について、
平均的損害の額を超えるものは、それを超える部分について無効である、としています。
さらに同第10条で「民放、商法」等による場合に比べ、
「消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、消費者の利益を一方的に害するものは無効とする」と規定されています。
つまり、クリーニング特約をつける際は、
「どの範囲を負担してもらいますよ」「いくらまでは請求しますよ」というのを妥当な金額で明記しておいた方が良い、ということですね。
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クリーニング特約が無効になったのはどんなケース？
では、クリーニング特約が無効になったのはどんなケースだったのでしょうか？
裁判例を見てみると、
- クリーニングの有無や内容に関わらず、入居者に一定のクリーニング費用を負担させることとしていた
- 「ルームクリーニングに要する費用は賃借人が負担する」とだけ書かれてて、範囲や内容が明確ではない
- 入居者が特約でクリーニング費用を別途支払う必要がある、ということを理解していなかった
といったものがありました。
裁判例を見ていると、なかなかクリーニング特約の有効性が認められているケースが少ないというのがわかります。
特約を定める際は、
- 妥当性のある金額を上限とする
- 内容や範囲を明記する
- 入居者の方にきちんと説明し、理解してもらい、同意を得る
ということを徹底するようにしましょう。
できるだけ敷金の方でまかなえるように、家賃も空室が出過ぎないところでうまく設定できると良いですよね。
家賃をあまりに下げてしまって無理やり入居してもらい、クリーニング費用も特約でなるべくとろう、という形にしてしまうとなかなか難しいとは思います。
そもそも家賃を下げすぎなくてもちゃんと入居が決まるような物件に投資をする、ということが大切かと思います。
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