不動産を売却するにあたって不動産会社と結ぶ契約が媒介契約です。
その媒介契約には
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
の三種類の契約があります。
この中で今回は専任媒介契約について、この契約を結んだ時に解除したいもしくは更新しないという選択をする時のことを解説してみたいと思います。
専任媒介契約とは
専任媒介契約とは不動産会社一社のみと媒介契約を交わして不動産の売却を一任する契約のことを指します。
契約期間中は他の不動産会社に売却をお願いすることはできません。
専任媒介契約の有効期限は3ヶ月以内でこれは法律で決められているものです。
ただ自分で見つけた購入希望者がいた場合、直接のやり取りや契約をすることができますしその際に不動産会社に仲介手数料を支払う必要もありません。
専任媒介契約を交わした不動産会社は媒介契約の日から7日以内にレインズという不動産情報登録サイトに物件情報を登録する必要があります。
また2週間に1回以上の業務報告を必ずしなくてはいけないという決まりになっています。
ちなみに専属専任媒介契約の場合は、専任媒介契約とは違い、自分で購入希望者を見つけた場合でも直接のやり取りができず、不動産会社を通して取引をする必要があります。
さらに契約を交わしてから5日以内にレインズに登録する必要があり、一週間に1回以上の業務報告が義務付けられます。
また一般媒介契約の場合は他の不動産会社と媒介契約を交わすことができるようになっており、契約をする不動産会社は1社じゃなくても大丈夫です。
不動産会社はレインズ物件登録をする必要がなく売主に対して業務報告の義務もありません。
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専任媒介契約を更新しない理由
専任媒介契約を解除をしたいと思う、もしくは更新しない理由として次のようなものが挙げられます。
- 最初に査定してくれた金額とは全く違う低い金額で売り出そうとされている
- 業務報告や提案などが全くされない
- 全く営業をしてくれる気配がない
- 囲い込みをしている
このようなことがあった場合は専任媒介契約をその不動産会社と続けることをためらってしまいますよね。
ちなみに囲い込みというのは売主と買主両方から仲介手数料をもらうために売主に許可なく他の不動産会社からの買い付けを断る事を言います。
他の不動産会社が買主を見つけてきてしまうと、専任媒介契約を結んでいる不動産会社の方では売主からしか仲介手数料をもらうことができないからです。
他の不動産会社にセカンドオピニオンを受けることによって囲い込みが発覚することがあります。
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専任媒介契約の解除・更新をしない
専任媒介契約の解除または更新をしないという選択肢をとった場合はどのような流れになるのでしょうか？
基本的には重要な契約なので書面にて専任媒介契約の解除を申し出るのが一般的です。
正式名称ではありませんが一般的にこの書面は契約解除通知書と呼ばれます。
手書きでもWordなどでも構いませんが、以下の要項を必ず入れるようにしましょう。
- 日付（通知書を作成した日）
- 宛先（業者の会社名・社長名）
- あなたの住所・氏名
- 題名（専任媒介契約解除通知書、と書く）
- 「契約を解除します」という内容の文面
- どの契約かを示す情報（契約日・その他の詳細）
業者に落ち度がある場合
業者に落ち度があって専任媒介契約を解除する場合は一切、解除に対してかかってくる費用はありません。
例えば報告義務を果たしていなかったりレインズに物件を登録していない、囲い込みをしているというようなことです。
これらは業者の落ち度になりますので、途中で契約を解除しても費用や違約金などを支払う必要はありません。
自己都合の場合
業者に落ち度はないが専任媒介契約を解除したいという場合は、すでに業者が営業のために負担している実費を支払う必要があります。
広告宣伝費ですね。
更新しない場合
専任媒介契約の期限は最高で3ヶ月というのが、国土交通省が示す標準約款に示されています。
第6条
専任媒介契約の有効期間は、３ヶ月を超えない範囲で、甲乙協議の上、定めます。
この有効期限が切れても専任媒介契約が自動更新されるというようなことはありません。
専任媒介契約は更新をするときに必ず手続きが必要なものになりますので、専任媒介契約を解除したいと思った時に有効期限が近いのであれば更新しないままで終わらせるという選択肢を取ることができます。
その場合は広告費なども支払う必要がありませんし、契約を満了して終えるわけですから違約金などもかかりません。
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専任媒介契約解除のための違約金はかからない
専任媒介契約を解除する時に「解除をした」という事実に対して違約金がかかってくることはありません。
業者に落ち度がなかった場合は、不動産業者がかかった実費を請求することができるわけですが、
契約を解除することによって違約金がかかることはありませんので安心してください。
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