不動産会社に売買の仲介を依頼する時は媒介契約を結びます。
この媒介契約には
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
の3種類があり、それぞれメリットデメリットが存在します。
媒介契約は不動産の売却や購入をする時に交わす約束事を明記した契約のようなもので、主に見るべきなのは
- 媒介契約の種類
- 指定流通機構への登録に関すること
- 売主へ報告に関すること
- 契約の有効期間
- 報酬に関すること
- 違約金や費用償還の請求に関すること
などいったポイントになります。
3種類の媒介契約が大きく違うところは、
一般媒介契約だと複数の不動産会社と契約を結ぶことができるのに対し、
専属専任媒介契約と専任媒介契約の場合は一つの不動産会社としか契約を結ぶことができない、という点です。
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、媒介契約を一社とのみ交わす契約で、他の不動産会社との契約を重ねてすることはできない契約方法です。
専任媒介契約と似ているのですが、異なる点は「不動産が見つけた売却先としか取引することができない」という点です。
有効期限は最大で3ヶ月で、媒介契約成立から5日以内に不動産業者は指定流通機構であるレインズ（REINS）へ登録をすることが義務付けられています。
ちなみに不動産業者は一週間に一度以上の頻度で仲介業務の進捗を報告することも義務付けられています。
契約期間が3ヶ月という風に決められているため、その期間内で買い手を探さないと不動産業者は売買仲介をすることができません。
そのため力を入れて買い手を探してくれるというメリットがあります。
デメリットとしては、親戚や知人などと交渉し自分で買い手を見つけられたとしても、専属専任契約をしている場合は必ずその不動産業者を通さなくては行けなくなる、という点でしょう。
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専任媒介契約
専任媒介契約は専属専任媒介契約とほぼ同じ内容の契約にはなりますが、大きく異なるのは自分で買い手を見つけた場合に不動産業者を通さなくてもいい、という点です。
専属専任媒介契約と同様、他社と契約をすることはできず、一社のみとの契約になります。
こちらも契約の有効期限は最大で3ヶ月です。
また媒介契約成立から7日以内に不動産業者は指定流通機構であるレインズ（REINS）へ登録をすることが義務付けられています。
専属専任媒介契約は5日以内なので少し日にちが伸びます。
依頼者への報告義務は頻度が専属専任媒介契約よりも少し下がって、二週間に一度以上の報告が義務付けられています。
自力で買い手の目処はたつけれど、それ以上に好条件の買い手を探したい時に専任媒介契約にするとメリットを活かせるでしょう。
専属専任媒介契約同様、有効期限があるものですし、それを過ぎてしまうと仲介をできなくなるので、不動産業者は力を入れて買い手を探してくれると思います。
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一般媒介契約
一般媒介契約は専属専任媒介契約、専任媒介契約と違って、複数の不動産業者と契約をすることができます。
また自分で探した買い手と不動産会社を通さずに契約することもできます。
行政指導はあるものの、有効期限もありません。
指定流通機構であるレインズ（REINS）へ登録をすることも義務付けられていないんですね。
専属専任媒介契約や専任媒介契約とは大きく異なるのが一般媒介契約です。
一見すると、複数の不動産仲介業者と契約をすることができる一般媒介契約はその分お得な気がしてしまいますが、
契約に期限もありませんし、他の業者に先を越されてしまうかもしれない、というリスクを考えると不動産仲介業者からすると見込みの低い案件、と思われてしまうのです。
不動産仲介業者はたくさんの契約を抱えていますから、期限のない契約よりも期限があって、買い手が見つかれば必ず売り上げになる、という案件を優先させます。
ただし、時間をかけて納得する値段で売りたい、と思うなら一般媒介契約がそのメリットを活かせるでしょう。
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契約の選び方
3種類のうち、どの媒介契約を結ぶかは売主が不動産業者を話し合って決めることができます。
基本的には不動産業者は必ず仲介手数料が入るので、専属専任媒介契約か専任媒介契約を勧めてくるものです。
一般的には専任媒介契約を選ぶ人の方が多いと感じますね。
ただし複数の会社が競ってくれる分、一般媒介契約の方がそれだけ幅広い人に物件を検討してもらえるでしょうし、条件も良い内容になるかもしれません。
どれくらいの期間のうちに売却してしまいたいのか、ボーダーとしてどれくらいの値段にしたいのか、ということをあらかじめ決めておいて、
その上でどの契約にするか、ということを選ぶと良いでしょう。
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