不動産投資のため都内にある中古マンションを購入しました。
リフォームを行って賃貸物件として出す予定なのですが、今回はそのリフォームの費用について、どういったリフォームにどれぐらいの費用がかかったのかということを解説してみたいと思います。
購入した中古マンションは都内の高級住宅地と呼ばれるエリアにある物件で、鉄骨造築39年のものになります。
普段から修繕などをお願いしている業者の方に見積もりを取っていただいてリフォームをすることにしました。
見積もりで戻ってきた金額と一緒に解説していきたいと思います。
残置物処理64,000円
前オーナーはセカンドハウスとして物件を利用していた方で、物件をあまり使わなくなったのでなるべく早く手放してしまいたいという内容でした。
ワンルームなのでそこまで物が多いわけではなかったのですが、
- ベッド
- 小さなテーブル
- テレビ、テレビ台
- ハンガーラック
- 姿見
- 小さな冷蔵庫
といった家具が残されている状態でした。
物件を購入する時に、これらの残置物の処理を任せることができるのであれば、物件価格を安くするというご提案を頂けたので、残置物がある状態のまま物件を購入しました。
それが残置物の処理に対して帰ってきた見積もりが64,000円です。
リサイクルショップなどで自分で手配をすればもう少し安くなるのかもしれませんが、手間もかかりますし、何より早くリフォームを終えて賃貸に出せた方が良いと思うので一緒にお願いしています。
意外と残置物の処理というのはお金がかかるものですよね。
洗濯機置き場設置10万円程度
今回は都内のワンルームだったため洗濯機を置く場所が元から無いお部屋でした。
前オーナーは洗濯機をおかずに使っていたようです。
こちらの物件は事務所として借りている人も多かったので、こういった作りでも問題がないのでしょう。
ただ今回は個人に物件を借りてほしいという意図もあり、洗濯機置き場を新たに設置することにしました。
洗濯機置き場を作るだけでなくこういった水回りの設備を新しく作る場合は給水管と排水管の工事も必要になります。
そのため大工工事だけでなく水道工事も必要になるので料金的に少し高くなっています。
ただもう少し値段的に高くなるかなと思っていたので10万円程度で新しく作ることができるのであれば安いほうかなと感じました。
関連記事：都心でワンルームへの投資にありがちな「洗濯機置き場がない」という問題
温水便座取り付け費用20,000円
「自分が賃貸物件に住むとしたら」ということを考えながらリフォームをするのですが、やはりトイレに温水便座がついているというのは必須かなと思っています。
こちらの見積もりに関しては少し高めだと感じました。
この金額に温水便座そのものの料金は入っていません。
個人的に温水便座の取り付けを業者に頼むと5000円前後くらいが相場かなと思います。
ただ今回は3点ユニットバス手の温水便座取り付けだったので、少し手間がかかるかなというところでした。
基本的に3点ユニットバスの場合は漏電の可能性があるため温水便座の取り付けは行わないことになっています。
ただ電気で動かすタイプのものではなく水圧で動かすことができる温水便座があるので、こちらを採用することにしました。
関連記事：空室対策のための設備、ウォシュレットの取り付けについて
混合栓交換46,000円
洗面台についている水栓が蛇口をひねって温度調節をするタイプのものだったため混合栓をレバータイプのものへ交換することにしました。
少し料金的には高く見えますが、水栓そのものの値段と交換費用を合わせての値段です。
洗面台排水管交換32,000円
経年劣化により洗面台の排水管が錆びてきてしまっており、見た目も悪いですしサビなどが出る可能性などもあったので排水管自体を交換することにしました。
IHコンロ取り付け37,800円
コンロがそもそもなくなっている物件だったので新しくIHコンロを購入することにしました。
IHコンロそのものの購入費用と取り付け費用を合わせた料金です。
壁・床・清掃工事10万円前後
その他細々としたところですがクロスを張り替えたり、床のフローリングを綺麗にしたり清掃費用を含めて10万円前後になっていました。
関連記事：クッションフロアの張替え費用はいくら？入居者退去時にかかるお金
見積もり後の交渉
全体の値段を合計すると50万円ちょっとくらいの見積もりで返ってきていたのですが、見積もり内容を見ると少し高めになっているところもあったので、見積もりを頂いてから少しだけ交渉をさせて頂いて数万円安くしてもらっちゃいました。
今回は新しく洗濯機置き場を作るという部分があったのでそれなりにリフォーム費用がかかるかなとは思っていたのですが、だいたい想定したとおりの金額でリフォームを行うことができそうでほっとしています。
物件を購入する時はリフォームにどれぐらい費用をかけるかということも含めた上で物件の価格を吟味しなくてはいけません。
なるべくリフォーム事例などを見て金額感を掴んだ上で物件価格の交渉もできるといいですよね。
また今回はいつもお願いしている業者さんに見積もりをお願いしました。
一つ一つの見積もり内訳を見ることも大切ですが、やはり業者さんによってクロスは安いけど清掃は高い、みたいな違いがあるもので、
結局全体で見た時に高いか安いか、というので考える方が良いのかなと思います。
そういった見方をしないと、結局項目ごとに別の業者に頼まなきゃいけなくなっちゃいますからね。
手間を考えたら、何かが少し高くても他の何かが安ければそれで良いかなと思った方が良いと思います。
※記事内で紹介している写真はあくまで一例です。
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