不動産投資をする上で金融機関から融資を受けることを検討している人は多いと思います。
今回は不動産投資をする上での融資について、特に金融機関が個人の属性をどのように判断しているのかということに着目して解説していきたいと思います。
不動産投資における融資の大切さ
まず最初に説明しておきたいのが、できるだけたくさんの融資を受けて物件を購入していた方が、不動産投資事業は拡大しやすい、ということです。
というのも、例えば今はありが同じ10%の物件で、1000万円で購入することができる物件であれば年間に100万円しかプラスにならないですが、
5000万円の物件を購入することができれば年間に500万円のプラスになるわけです。
つまり投資する金額の規模が大きければ大きいほど、事業を拡大していきやすいというわけですね。
なんとなく日本では「借金は悪いもの」というような考え方を持っている人が多く、不動産投資をこれから検討している人の中には「なるべく現金で物件を購入したい」と考えている人も少なくありません。
しかしできるだけたくさんのお金を借りて不動産投資をしていけば、自分のお金ではなく人のお金が働いてくれて、新しいお金を生み出してくれるのです。
もちろんある程度の現金は手元にあった方が良いです。
不動産投資では大規模修繕などで急に予想もしていなかった出費が出てくることもあります。
そういった時にきちんと対応できる程度の現金は持っていなくてはいけません。
頭金がゼロ円という物件の購入の仕方もあまりお勧めではありません。
ただなるべく多くの融資が引けた方が事業を拡大して行きやすいのは確かです。
金融機関が見ているポイント
金融機関が融資を行う際に着目している個人の属性に関する項目はどのようなものがあるのでしょうか？
個人識別情報
一番最初に見られている情報としては個人識別情報と言って
- 指名
- 生年月日
- 住所
- 電話番号
など本人であることを確認するための情報です。
ここら辺は融資内容とはあまり関係ありません。
個人信用情報
次に見られているのが過去の借入履歴や返済状況、支払いの遅延の事実といった個人信用情報です。返済情報では残債の有無やその程度なども見られます。
金融機関では個人信用情報の共有を行なっているので、例えば過去に破産をしていたり、クレジットカードの支払い遅延などがあった場合は融資の内容に影響してくると考えられます。
家族構成
家族の氏名や融資申込者との関係、生年月日だけでなく同居別居どちらで暮らしているか、別居している場合はその住所や生計も共にしているかということも調べられます。
小さなお子様がいる家庭の場合は将来教育費負担などもあることが考慮されます。
また配偶者がいるかどうかということも融資内容に影響してきます。
配偶者は連帯保証人の候補として考えられるため配偶者がいた方が融資条件としては有利になります。
職業など
金融機関から正式に発表されているわけではないですが職業として融資を受けるのに有利な職業は資産家や公務員、士業・医師などが挙げられます。
公務員などは倒産する可能性が少ないですし士業や医師などは定年退職という考えがないのでなるべく長く働くことができるというポイントがあります。
また大企業の会社員も評価が高いです。
- 会社名
- 会社住所
- 会社の電話番号
- 職種
- 部署
- 役職
- 勤続年数
などの情報を調べられます。
判断材料は金融機関によっても差がありますが、収入がなるべく安定していて返済が滞る可能性がない働き方をしている人の方が融資に有利だと言えるでしょう。
直近3年それぞれの年収などを調べられ、金融機関によっては本人以外の家族の収入も影響する場合があります。
平均的な30代男性サラリーマンの場合は年収の7倍から10倍ほどの融資を受けられることが多くなっています。
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金融資産など資産状況
融資額に近いレベルの金融資産すでに保有している場合は返済に関してのリスクが無くなるので資産状況なども調べられます。
住居情報
ローン残高がある持ち家というのは融資審査においては負債としてみなされます。
ただ逆に地方銀行や信用金庫の場合は自宅を持っていると逃げ出したり売却したりすることができないと判断されるため評価が上がる場合もあります。
属性が上がる条件
属性が上がる条件を覚えておくと融資に対して準備ができることもあるでしょう。
属性が上がる条件としては以下のようなものが挙げられます。
- 勤続年数が長い
- 若い（年齢が高齢だと定年退職することによって収入が減ることなどが加味されるので、融資が受けづらくなります）
- 黒字が続いている会社に勤務している
- 上場企業に勤めている
金融機関の種類もさまざま
金融機関の種類も様々です。
個人の資産背景や購入予定の物件内容によって使える銀行が変わってくるので、大手のメガバンクで融資が通らなかったとしても他の選択肢もあるということを覚えておきましょう。
金融機関はメガバンクや都市銀行以外にも以下のような機関があります。
- 各地方を中心に営業している第一地方銀行
- 規模が小さめで中小企業などが主な顧客となる第二地方銀行
- 信用金庫法によって設立されている法人である信用金庫。（地方銀行より営業エリアが狭い）
- 政府からの出資によって特殊法人として設立されている政府系金融機関
自分の状況にあった金融機関を選択すると良いと思います。