私は基本的には地方の中古アパートに投資をしていることが多いのですが、
以前一棟だけ新築アパート投資を行なったことがあります。
現在もその物件は所有しており、そろそろ売却しようかな、という段階ではあるのですが。
不動産投資をこれから始める人にとっては、新築アパートが良いのか、築古などの中古アパートが良いのか、というところは悩みどころだと思います。
ということで今回は、新築アパートのメリットとデメリットをそれぞれ考えてみたいと思います。
新築アパート経営のメリット
ではまず新築アパート経営のメリットからお話ししていきましょう。
とにかく新しいということで気分良くスタートすることができる、というのもメリットですが笑
実務的にどんなことがメリットなのかをご紹介します。
入居付けしやすい
最初は「新築」というのを推すことができますので入居付けしやすいというのがあります。
日本は特に新築信仰が強いですから、新築というだけで入居付けはしやすくなるところがあるんですよね。
ただ新築を推していけるのは最初の5年〜10年程度と思っておいた方が良いでしょう。
新築ブーストが使える期間は限られていますので、シミュレーションをしっかりしておくことが大切です。
最初に設定した家賃では絶対にずっとやっていくことはできませんので、
少し悪く考えすぎかな、くらいのシミュレーションでちょうど良いと思います。
関連記事：不動産投資をする時にやっておくべきシミュレーションまとめ
家賃を高く設定しやすい
周辺の家賃相場に比べると新築であるということで家賃設定は高くしやすいでしょう。
周辺の新築アパートを調べて、どれくらいの金額で設定しているか、同じ間取りの物件を見てみましょう。
ただ、最近は円安の影響などもあり、かなり市場が混乱している雰囲気があります。
これから物価の上昇が抑えられない場合、家賃を高く設定しすぎると入居が決まらなくなる、ということもあるでしょうから、
新築アパート経営を始める時期はきちんと見極めた方が良いと思いますね。
資材や燃料費も高騰している今は、新築で家を建てるタイミングとしては最悪だと考えて良いと思います。
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災害などのリスクが低い（=保険料も安い）
新築でアパートを建築すれば当然ですが新耐震基準で建てられますし、
新しい物件であれば躯体はしっかりしていますから、災害などのリスクはかなり抑えられます。
それに伴って火災保険料も安く抑えることができる、というのもメリットです。
火災保険料は築年数が古かったり、災害リスクが高い物件ほど料金が高くなるような仕組みになっているので、新築だと安くなるんですよね。
ただ、災害リスクは立地にも影響されます。
ハザードマップなどを確認して、本当に災害リスクが低い場所なのかどうか、ということはしっかり確認してからアパートを建てた方が良いでしょう。
地盤がゆるい地域だったり、低地の場合は災害リスクが高くなりますので注意が必要です。
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耐用年数が長い
新築であればもちろん耐用年数も長くなります。
ただアパートであれば木造や軽量鉄骨が多いでしょう。
RCに比べると耐用年数は短くなってしまうものの、中古に比べると融資が引きやすくなるというのがメリットだと思います。
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新築アパート経営のデメリット
それではここからは新築アパート経営のデメリットをご紹介していきます。
高い（=ある程度資金が必要、リスクも高い）
どうしても建築費用からかかってしまう新築アパートはある程度自己資金が必要になり、
大きなお金を用意しなくてはいけません。
規模が大きい分融資も引けますが、それはつまりリスクも高い、ということでもあります。
不動産投資の一棟目からいきなり新築アパート投資、というのは大変でしょうね。
個人的には、中古の築古戸建てなんかを買ってみたり、区分マンションなどから始めてみるのも良いんじゃないかなと思います。
不動産投資はやってみないとわからないことがたくさんありますので、最初は規模を小さく、チャレンジ的な気持ちでリスクを抑えてやってみてはどうでしょうか。
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利回りが低い
中古に比べると新築というのはどうしても利回りが低くなります。
すでに築年数が経っていれば、家賃もそれなりに落ちてきていてシミュレーションもしやすい状態になっているので中古の方が見通しは立てやすいですね。
手堅く行きたいというところで新築にする方の方が多いのかもしれませんが、
私的には、良い物件を見極める目を持っていれば、中古の方が手堅いのではないかなと思います。
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ということで新築アパート経営のメリットデメリットをご紹介してみました。
個人的には、本当に最初の一戸目、という段階であれば、あまり新築アパートはおすすめはできないです。