普段は地方の中古アパートに投資をしていることが多いので、
新築アパートというのは結局儲かるのか、ということを今回は考えてみることにしました。
新築で木造アパート一棟を建設し、
30年間運用してみる、という仮定で計算してみることにします。
30年で家賃は半分になると仮定する
多くの新築物件の家賃推移を見ていると、地方の木造アパートの場合は、築30年で家賃が半分くらいになっているイメージです。（RCの場合は全く異なるイメージですので、あくまで木造の仮定でのお話になります）
家賃下落率というのはシミュレーションをする上で絶対に考えなくてはいけないことですよね。
投資に失敗してしまった、という方が、業者から見せられたシミュレーションをなんとなく鵜呑みにして投資した、という話をされていることが多いですが、
業者が作成したシミュレーションを注意深く見てみると、実はこの家賃下落率が全く考慮されていなかった、というパターンが多いように思います。
新築が30年経つと家賃が半額、というのは低すぎる！と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、これは私の感覚値ですね。
シミュレーションする場合はいろいろなところを少し低めに見積もっておいた方が良いのではないかなとも思っています。
ここで年間家賃をXとし、30年後の家賃はX/2という数字にしておきます。
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30年で得られる家賃収入はいくらか計算してみる
1年目の年間家賃をX、30年後の家賃をX/2と設定し、
便宜的に30年で毎年同じ割合で家賃が下落していくと考えます。
実際には新築も最初の方に家賃下落率が高く、その後緩やかになっていくとは思うのですが、
今回の計算ではそこまで細かく設定する必要はなく、始まりの金額と最終的な金額が出ていれば良いかなと考えて、その過程に関しては追求しないことにしました。
久しぶりに使う公式ですが（学生の時以来ですね笑）、ここで等差数列の和の公式を使っていきます。
上段に1年目〜30年後までの年間家賃を並べ、
下段に、今度は反対に並べて30年後〜1年目の家賃を置きます。
これを縦に足すと、全て数字が3/2Xで統一されます。
3/2Xを30年間分、ということで、掛け合わせると90/2Xになります。
そして上段と下段を足すことで今60年分になってしまっているので、全体を割る2。
すると45/2Xという数字になりますね。
つまり22.5Xという数字になるわけですが、これが新築を30年間運用した時の家賃収入（空室期間などは考えず）となるわけです。
例えば家賃が月に5万円（新築時）のお部屋が6戸ある場合、年間の家賃は5万円×6戸×12ヶ月で360万円。
これがXになりますので、ここに22.5をかけた、8100万円が30年間満室で運用した時に得られる家賃収入、ということになります。
このXはどのような数字に置き換えても使えますので、ぜひざっくり計算する時に22.5Xというのを使ってみてください。
広告費を考える必要がある
不動産投資をしていて感じるのは、意外と広告費がかさんでくることが多いな、ということです。
広告費とは、物件の入居付けが決まった時に仲介をしてくださった不動産業者にインセンティブ的なものとしてお渡しするお金ですね。
地方物件の場合は、家賃1ヶ月分をお渡しするのが通例となっています。
札幌など、需給バランスが崩れていて、都心なのになかなか空室が埋まらない、というようなエリアの場合は広告費が家賃の3ヶ月分くらいになっているそうです。
例えば2年に1回、1ヶ月分の家賃が広告費として発生すると仮定すると、
先ほどと同じように等差数列でこれも求めることができます。
先ほどは年間家賃をXとしましたので、家賃一ヶ月分はX/12。
30年間で家賃は半額になることを考えて、終点はX/24となります。
今回は2年に1回ペースで広告費が発生すると考えるので、回数は15回。
と、このように計算していくと、15X/16という数字が出てきます。
つまり、30年間運用する場合、最初に設定した家賃の年間家賃分くらいは広告費がかかってくると考えて良い、ということです。
先程の月5万円、6戸の物件であれば年間家賃は360万円ですが、15X/16で計算すると337.5万円ということになりますね。
なかなかの数字ですよね。
もちろん管理手数料も5%程度はかかってきます。
そうすると全体の15%程度は管理手数料と広告費で消えてしまう、と考えて良いわけです。
新築物件の利回りは良くても10%前後だと思いますので、正直これで利益を出していくというのは結構難しい気がするんですよね。
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ということで今回は、具体的な数字を置いてみて、新築で一棟アパートを建てた場合の収益の計算をしてみました。
今回は比較的小さい規模のアパートを例にしてみましたが、もっと大きなアパートで考えてみても良いと思います。
ぜひ参考にしてみてください。