通常不動産を購入する時は建物と土地を合わせた不動産そのものの所有権を購入する形が一般的ですが、
土地だけは借り物、という物件があります。
土地は自分のものではなく、地主から土地を借りて建築された物件は借地権付き物件と言うんですね。
物件を探していると借地権付き物件というのものが出てくることもありますが、
この借地権付き物件、投資するとしたらどんなメリットデメリットがあるのでしょうか？
そして一般的な不動産と何が違うのでしょうか？
借地権には3つの種類がある
借地権には
- 旧借法地権
- 普通借地権
- 定期借地権
の3つの種類があります。
旧法借地権
借地権を定めている法律は、
- 大正10年に施行された借地法
- 平成4年に施行された借地借家法
の2つの法律です。
大正10年に施行された借地法によって定められている借地権が旧法借地権で、
つまりは昔の古い法律の方の借地権、ということですね。
この古い法律の方の借地権、つまり旧法借地権では、
現在の借地借家法よりも土地の借主を手厚く保護してくれています。
半永久的に土地を借り続けられますし、
旧法のもとで締結された借地権は現行の借地借家法は適用されないので、現在でも多くの借地権は旧法借地権となっています。
普通借地権
平成4年に施行された借地借家法によって定められている普通借地権も、
大きく旧法借地権と異なる点はありません。
ただ、旧法借地権とは存続期間や最低期間など、契約期間の規制が異なります。
| 借地権 | 構造 | 存続期間 | 最低期間 | 更新後の期間 |
|---|---|---|---|---|
| 旧法借地権 | 木造など 鉄骨・RC造 | 30年 60年 | 20年 30年 | 20年 30年 |
| 新法普通借地権 | 全ての構造 | 30年 | 30年 | 1回目20年、2回目10年 |
- 存続期間…契約期間を定めなかった時の契約期間
- 最低期間…最低でも契約が存続される期間
- 更新後の期間…契約を更新した際の契約存続期間。これより長い期間を定めることもできる。
定期借地権
定期借地権は更新されない借地権です。
これは新報の借地借家法で定められる借地権で、
一般的な定期借地権は存続期間が50年以上と定められており、期間が満了になったら、契約更新はなく、土地を更地にして地主に返さなくてはいけません。
事業用や建物譲渡特約付など、いくつか種類が存在し、
地下鉄用地などでも見られます。
契約期間が満了になると地主に土地を返還しなくてはいけないので、
投資物件の場合は定期借地権はおすすめできません。
関連記事：定期借家と普通借家の違いとは？オーナーが知っておきたいこと
借地権付き物件のメリット
では借地権付き物件のメリットを見ていきましょう。
土地の固定資産税は不要
借地権付き物件の場合、土地は地主のものになるので、土地にかかってくる固定資産税はかかりません。
これは一つメリットとなるかと思います。
利回りが高い
建物も土地も所有することになるになる所有権の物件に比べると、借地権付き物件は利回りが2〜3%ほど高くなる傾向にあります。
そもそも借地権付きの物件は好立地にあることが多いんですね。
土地を持ち続ける地主がいる、ということは、それだけその土地の価値が高い、ということもでもあるのです。
安く買える
どうしても借地権付きというところがネックになるため、融資もおりにくいですし、買い手がつきづらいところもあり、
相場に比べて物件を安く購入することができることが多いです。
もちろん土地を購入した時にかかる取得費用も、借地権付き物件であればかかりません。
関連記事：不動産を購入した時に必要な登記！どんな手続き？難しいの？
借地権付き物件のデメリット
ここからは借地権付き物件のデメリットを見ていきます。
地代を支払う必要がある
借地権付きの物件を購入した場合、土地は借り物ということになりますので、賃貸のお部屋と同じように、毎月地主に地代を支払う必要性が出てきます。
この地代の金額は借地契約に定められている場合もありますが、固定資産税の○倍といった形で表記されている場合もあります。
一般的には固定資産税の3倍程度。
固定資産税がかからないことをメリットに挙げましたが、
それよりも多く地代がかかってしまうんですよね。
物件概要書にも地代の金額が記載されているかと思います。
関連記事：良さげな投資物件の問い合わせをしてみて、やっぱり購入を辞めた話
融資がおりない
借地権付きの物件は所有権の場合と比べると銀行の担保評価が低くなりがちなため、
融資も受けづらい傾向にあります。
物件を安く購入することができるというメリットはあるものの、
それは自分が物件を売る時も同じ。安くしないと売却できない可能性が高いんですね。
融資が受けづらいのもまた、買い手がつきにくくなる原因にもなります。
リスクのある物件ではありますよね。
関連記事：不動産投資で考えられるリスクとそのリスクヘッジ方法
売却時に地主の承諾も必要
さらに面倒なのが、不動産を売却する時に地主の承諾も必要になる、ということです。
ちなみに売却以外にも、改築や建て替えを行う際、地主の承諾が必要になります。
地主が承諾しないというケースも想定はできます。
承諾料を請求されることもあり、
建て替えの場合は更地価格の約4%〜6%、
譲渡承諾料は譲渡価格の約10%が一般的。
こう考えるとやはり借地権付き物件というのは難易度が高いですね。
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