不動産投資をする上で考えられるリスクにはどのようなものがあるのでしょうか？
そしてそのリスク対して行うことができるリスクヘッジはどのようなものがあるのでしょうか？
今から不動産投資を始めようとしている方や、不動産投資初心者の方向けに、解説してみたいと思います。
空室リスク
やはり不動産投資で一番不安に思うのは空室のリスクなのではないでしょうか。
空室であることで家賃収入が減ってしまいますので、当初予定していたようなキャッシュフローでお金が回らなくなり、手出しが出てしまうことも多いです。
そんな空室リスクですが、
空室リスクが怖いと思う人は最初は都心の区分マンションから投資を始めるというのがおすすめです。
どうしてもアパートなどの共同住宅を1棟買いしてしまうと、満室経営をずっと続けていくのは難しいですから、常に空室がある状態で経営していかなくてはならず、そこにプレッシャーを感じてしまう人は多いんですね。
都心の区分マンションは一番リスクが低いですから、その分利回りも大きいものにはなりません。
東京の区分マンションであれば利回りが5%程度。
しかし、リスクを低く、最初はお試し的に始めることができますし、初めて不動産投資をする、という場合は良いのではないかなと思います。
これからどんどん不動産投資の規模を拡大して利益を上げていきたいという方には規模としては物足りないと思いますが、リスクを低く、安定した投資をしたいと考えているのであれば、都心の区分マンションは良いでしょう。
しかし新築の場合は新築価格で高いですし、新築というプレミアが失われてからは家賃が大幅に下げないといけなくなるので、
できれば中古の区分マンションが良いかと思います。
家賃滞納リスク
家賃滞納が心配…という場合は保証人を立てるだけでなく、必ず保証会社を通して入居してもらうようにしましょう。
保証会社がきちんと入っていれば、そこまで大きなトラブルになることもありません。
ちなみに生活保護受給者の方や外国人の方も入居受け入れを行なっている物件を持っているのですが、そちらも必ず保証会社を通すようにしており、
今まで家賃滞納が原因で大きなトラブルになったことはありません。
中にはやはり生活保護受給者の方や外国人の方の入居を受け入れることに抵抗がある方もいらっしゃると思うのですが、保証会社を通すことを徹底していれば、むしろ受け入れをした方がお得なんじゃないかと思います。
生活保護受給者の方は特に何度も引っ越しをする、みたいな生活スタイルではありませんから、一度入居してもらえれば長く住んでもらえます。
母数が大きい方が入居率もあがりますから、受け入れられる人は受け入れた方が良いでしょう。
下手に家賃設定を下げたりするよりも、間口を広くした方が入居がすぐ決まったりするものです。
関連記事：アパート経営における生活保護受給者の入居の際の注意と戦略
破産リスク
不動産投資をする上では、ある程度手出しがでることも考慮しなくてはいけません。
手元にあまり現金がないギリギリの状態で不動産投資を続けてしまうと、例えば突然大規模修繕が必要になった、というような時に対応ができなくなり、破産してしまう、ということがあります。
どうせやるならある程度規模の大きい不動産に投資したい、という気持ちが出てくるのもわかりますが、
中古の物件の場合は今までの修繕履歴をしっかりと確認して、何年くらいにどれくらいの規模の修繕が必要になるか、という予測を立てておいた方が良いでしょう。
そしてその予測よりもさらに余裕をもった資金繰りをしていけるよう、投資する不動産の規模を選んでいかなくてはいけません。
例えば雪の多い地域だったりすると、雪で屋根が潰れてしまって予期せぬ大規模修繕が必要になる、ということもあるんですね。
もちろん保険に加入していればまかなえる部分もあるとは思いますが、最初は自分でお金を立て替えなくてはいけなかったり、一部にしか保険が適用されない、ということもあります。
必要な修繕を必要な時に行えるように、手元のキャッシュには余裕を持っておくようにしましょう。
関連記事：専業大家になるにはどれくらいの規模で投資するべき？
災害リスク
災害大国とも言える日本で不動産投資をするのであれば、災害リスクは常に考えておかなくてはいけません。
まず、物件を購入する時にきちんとハザードマップやこれまでの災害の被害などを調べておいて、災害に弱いエリアではないかということをチェックしましょう。
エリアによっては地盤沈下が起こりやすかったり、土砂災害に巻き込まれやすい、みたいなところがあります。
また構造上地震に弱い家、というのもあります。
大切なのはまず、災害に弱い家を買わないこと。
さらには、保険の知識を深めるということも大切です。
火災保険、地震保険について、保険会社でも内容が違いますし、どういうケースでどこまで保証されるのかというのが細かく分かれておりますので、なるべく多くの会社を比較して加入する保険を決めたいところです。
関連記事：不動産投資における地震リスクと対策、物件の見極め方
今回は特に注意したい不動産投資のリスクについて、初心者向けに解説してみました。
これから不動産を購入しようとしている人にはぜひ参考にしていただければと思います。