不動産投資をする時に中古物件に投資をするか新築物件に投資をするかというのは最初に悩むところだと思います。
私個人としては不動産でしっかり収益を上げていくのであれば中古物件の方が断然おすすめです。
ですが新築と中古を比較するためにも、新築に投資を行うメリットを知っておいた方が良いと思います。
今回は新築物件に不動産投資を行うメリットについて解説していきたいと思います。
初期費用が少なく済む場合が多い
まず新築物件のメリットとして銀行の融資が下りやすいというものがあります。
不動産として新築の方が資産価値が高いですから、金融機関も融資してくれやすいですね。
耐用年数が長ければ投資物件としてそれだけ長く運用することができるので担保価値の評価が高くなり、借入可能額が増えたり中古よりも低い金利で融資を受けられる可能性が高いのです。
新築物件の場合はローンの事務手数料や登記所費用だけで物件を購入することができますが、中古物件だと仲介手数料も必要になりますしリフォーム費用もかかるので、最初にかかってくるお金がどうしても多くなってしまいます。
そういった点で中古よりも新築の方が購入しやすいという面があるでしょう。
大規模修繕が急に必要になったりしない
大規模修繕が必要になる目安として築10年という数字があります。
大体10年くらいのスパンで大規模修繕が必要になってくることが多い（実際に修繕を行うのは13年から15年スパンが多いようですが）ので、中古の場合はどのような修繕履歴があるのか、これからどういう修繕をしていけば良いのかということを考えて物件を購入しなくてはいけません。
新築の場合は、よっぽどのことがない限りすぐに大規模な修繕が必要になったりすることはありませんので、そういった面では中古物件よりも安心して購入することができるといえると思います。
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出口戦略を立てやすい
都心にある新築の物件の場合は10年経っても築10年なわけですから長期的な需要を見込みやすいと言えるでしょう。
どれくらいの期間保有していつぐらいにいくらで売却をするかという出口戦略も立てやすいのは新築物件のメリットでもあります。
中古物件の場合はすでに建物の経年劣化がありますので先の見通しを立てにくいというのがデメリットなんですよね。
しっかりとエリアや物件を厳選すれば中古物件でもうまく売却することができますが、それらを購入する時に見極めなくてはいけないので経験値が必要ではあります。
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空室リスクが低い
誰でもやはり中古より新築の方が好きなので新築であるというだけで空室率を抑えることができるでしょう。
一度退去してしまったとしても築浅物件ではありますので中古物件に比べると入居率を高く維持することができると言えます。
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耐震性が高い
中古物件の場合は旧耐震基準で建てられている物件も多く存在します。
新耐震基準が適用されたのは1981年6月1日（昭和56年）です。
新耐震基準で建てられた建物に関しては震度6～7程度の揺れで倒壊しない構造となっています。
この新耐震基準ですが建築確認許可がおりた日が1981年6月1日（昭和56年）以降である建物に適用されています。
1981年6月1日（昭和56年）以降に建てられた建物が全て新耐震基準というわけではありません。
正確に耐震基準を知るためには建築確認許可がいつ下りたのかということを調べる必要があります。
こういった細かいところも中古物件を購入することに慣れていないと見逃してしまいがちです。
新築物件の場合は新耐震基準で建てられていますから、耐震性などの心配をする必要はないでしょう。
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新築と中古はどちらがいいか
さてここまで新築物件に投資をするメリットについてみてきましたが、これだけ揃っているとやっぱり新築の方が良いのではないかと思う人もいるでしょう。
しかしやっぱり自分が不動産投資をするのであれば中古だなと私は思っています。
なるべく安定した投資をしたいのであれば新築物件も良いでしょう。
しかしどんどん事業規模を大きくして不動産収益を増やしていきたいのであれば新築よりも中古の方がお勧めです。
新築物件を検討するときに以下のようなセールスをされることがあると思います。
- 「生命保険の代わりになります」
- 「家賃保証なので空室リスクはありません」
- 「税金対策になります」
確かにそういった側面もあるのですが家賃保証などはマイナスになってしまう可能性もありますし、税金対策といっても不動産事業自体が赤字になってしまったら意味がありません。
具体的に自分がどれぐらい収益を上げたいのかということも先に目標として作っておくと良いかもしれません。
また口のうまいセールスマンの言っていることを鵜呑みにしすぎず、自分でもしっかり情報を集めて勉強し調べていくことが大切だと思います。