老後のことを考えて投資をしたい！
大規模じゃなくていいから不動産投資をして、年金にプラスしてもらえるお金が欲しい…
こういう方は最近本当に多いですよね。
本業ではサラリーマンをやられていて、副業的に不動産投資をしたい、という方です。
規模は大きくなくていいからちょっとした投資をしたい、という方に選ばれがちなのが区分マンション投資。
マンションの一室を購入して、賃貸物件として貸し出すやり方です。
初めて不動産投資をされる方だと、区分マンション投資がどういうものなのか、
どんなリスクがあるのか、ということもよくわからないと思います
私は区分マンションだけでなく、地方の築古アパートにも投資をしていて、投資歴は10年以上になります。
色々なタイプの物件に投資をしてきましたので、初心者の投資家さん向けに、マンション投資のリスクについて解説してみたいと思います。
区分マンション投資の特徴
まずは区分マンション投資の特徴を他のタイプの物件と比べながら見てみましょう。
投資物件は主に、
- 戸建て
- 区分マンション
- 一棟もの（アパート・マンション）
に分けられます。
戸建てや区分マンションは所有するお部屋は1戸ですね。
それに対して一棟ものの場合は複数のお部屋を所有することになります。
戸建てや区分マンションは部屋数が1つ、もちろん入居者も一世帯となりますので、不動産投資の中では規模が小さく、手間がかからないというメリットがあります。
それと同時に、一世帯しか貸し出しができない分、収益性も低いというデメリットがあります。
関連記事：戸建て・区分・一棟もの、物件投資規模はどうやって選べばいい？
それでは次の章から、区分マンション投資のリスクについて解説していきます。
収入がゼロになることも
先述したように区分マンションは一戸しか所有しませんので、家賃収入も0か100かしか有り得ません。
収入が0になれば、収入がないままにローンの返済だけ行っていかなくてはいけない状況になります。
しかしこの収入0というのは、不動産投資では往々にしてあることです。
繁忙期を逃すと1年以上入居がつかない、なんてお部屋も結構あります。
そんな中でもローンの返済をきちんと行っていけるのか、ということをまず最初に考えなくてはいけないですね。
関連記事：住宅ローンで不動産投資はできません！
そもそも区分マンションは利回りが低い
都内のマンションだと、利回り5%あれば良い方、くらいです。
新築マンションの場合はもっと利回りが薄い場合もあります。
ローンを組んで投資ができる、つまりレバレッジを効かせることができる、という点において不動産投資はとても収益性が高いと言えますが、
区分マンション程度の規模が小さいものの場合は、そこまで収益性が高いわけではありません。
そんな中でもなるべく収益を上げるためには、
- 物件をなるべく安く購入する
- 価値の落ちない物件を購入する
ということが大切ですね。
関連記事：地方の不動産はどうして都心部よりも利回りが高くなるの？
とんでもない人が入居する可能性
不動産投資をやっていると本当にびっくりしてしまうとんでもない入居者さんと出会うことが結構あります笑
例えば私の場合は、内緒で猫を飼ってしまっていて、退去の時の原状回復にとんでもないお金がかかった、ということがありました。
これくらいならまだかわいいもので、
知人のオーナーさんは、なんと鳥を放し飼いで10羽も飼っている入居者さんが入居しているらしいです。
これはもう目眩がしてくるレベルですよね…しかも放し飼い…。
そういった入居者トラブルというのはつきまとうのが不動産投資。
トラブルの対応も大家の仕事の一つです。
関連記事：入居者とのトラブルを防ぐためにオーナーがやるべきこと
老朽化などによる管理費の値上げ
中古でマンションを購入する時は必ず修繕積立金がいくらなのか、
長期修繕計画表を見てみて、その積立金でまかなえそうなのか、というところを見てみてください。
区分マンションは賃貸として貸し出しても、修繕積立金がかかってきます。
これはオーナーが管理組合に支払わなくてはいけないお金ですが、修繕積立金が足りなくなったり、建物の老朽化が進むと金額上がる可能性が高いです。
思ったよりもそちらの金額が高くなってしまって収益性がガクッと落ちるということもありますので、
長期修繕計画や修繕積立金の残高はしっかりチェックするようにしましょう。
区分マンションは収益性は他のタイプの不動産に比べると劣りますが、
それでもやはりローンを組んで投資ができる不動産というのは投資の中ではお金を早く増やしやすいです。
リスクをしっかり理解した上で投資をしましょう。
