金融機関でローンを組むと言うと、住宅ローンも事業のためのローンも変わりないように感じるかもしれませんが、住宅ローンとその他のローン商品は全く内容が違います。
大きな違いはやはり、金利や融資期間などの条件面において、住宅ローンはかなり優遇されている、という点です。
そのため、
初心者
住宅ローンを組んで不動産投資をすればいいんじゃない？
と考える方もいらっしゃると思います。
ですが、住宅ローンで不動産投資をすることは禁止されています。
万が一不動産投資のために住宅ローンを組んでいたことがバレた場合、金融機関から一括返済を求められるので注意が必要です。
住宅ローンと事業ローンの大きな違い
不動産投資のために借りるローンというのは事業ローンになります。
住宅ローンと事業ローンは何が違うのか、というと、住宅ローンの方がローンの条件が良いというところです。
具体的には、
- 金利がかなり安い
- 借りられる期間が長い
- 住宅ローン控除があり、税制優遇がある
というメリットがあります。
なぜ住宅ローンでこのようなメリットがあるのか。
それは、まず第一に、住宅というのが生きていく上で誰にでも必要なものだからです。
誰でも自分の家を購入することができるように、住宅ローンは広く多くの人のために開かれいているローン商品なんですね。
さらに、人が住宅を購入することで、関連業種に仕事が行きわたり、経済効果が上がるという考えがあり、国は景気刺激策に一つとして住宅購入を推奨しています。
大きな買い物にはなりますので、どんどん住宅を買ってもらって、どんどん仕事を増やし、日本の経済を成長させていきたい。だから住宅ローンを組んでくれる人には税制優遇を設けるよ、ということですね。
なので事業ローンに比べると、住宅ローンはメリットがたくさんあるローン商品になっているのです。
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どうして住宅ローンで不動産投資ができないのか
住宅ローンは返済をしていく上で原資となるのは給与です。
ローンを借りている人は毎月自分が稼いだお給料の中から住宅ローンの返済を行いますよね。
それに対して、不動産投資におけるローンの返済の原資は家賃収入になります。
入居者が毎月支払ってくれる家賃の中からローンの返済を行います。
お給料は会社に勤め続けている以上もらうことができるお金ですが、
家賃収入に関しては、入居者が入らなかったり、家賃を滞納したら入って来なくなるお金です。
つまり、事業がうまくいかなければローン返済が滞る可能性がある。
金融機関からすると、住宅ローンよりも不動産投資目的の事業ローンの方が、融資をするのにリスクがあるわけです。
リスクが高いものに対して金融機関は条件を強めに設定している、ということになります。
さらに、住宅ローンはあくまで自分や親族が住むためのお家を買う目的で組まれるローンですが、
不動産投資のための事業ローンは事業を行うために組まれるローン。
あくまで住宅を買うためなら税制を優遇するよ、というのが国の方針です。
これらの理由から、住宅ローンと事業ローンでは全く性質が異なり、住宅ローンを使って不動産投資を行うことは禁止されています。
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投資懸念があるお部屋は住宅ローンを組めないこともある
自分が住むようにと思って中古の区分マンションを探していたことがあったのですが、
30平米以下のお部屋に関しては「投資懸念がある」という理由から住宅ローンを組むのが難しい、と言われてしまいました。
実は住宅ローンを使って不動産投資を行う人が増えた時期があり、
住宅ローンで不動産投資をすることがないように、と金融機関も目を光らせているのです。
金融機関にとっては不動産投資のためにローンを借りられるのはリスクが大きいですから、
その分ちゃんと金利も高く設定しておかないと回収ができない、ということですね。
そのため、規模の小さい物件の場合は住宅ローンがそもそも借りられないようになっているのです。
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住宅ローンを使って不動産投資をしていることがバレると一括返済を求められる
住宅ローンを使って不動産投資をしていることがバレると、一括返済を求められることがあります。
もちろんそれで返済ができなかれば、物件差し押さえとなります。
では住宅ローンを使って不動産投資をしていることがなぜバレるのかと言うと…
- 住宅ローンで借りたお部屋には当然本人が住んでいると思われており、関連書類がそちらに郵送されるが、別の人が住んでいるため郵便物が届かない
- 住宅ローンを担当している金融機関の担当者が訪問してくることもある。本人以外が住んでいるのでここでバレてしまう
- 不動産事業者に調査が入ってバレる
契約違反になると今後融資を受けるのも難しくなりますので、住宅ローンを使って不動産投資を行う、ということは考えない方が良いでしょう。
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