地方の築古アパートを中心に、戸建て、区分マンションにも投資をしています。
不動産投資歴は10年を超えました。
2023年12月に改正された空き家法ですが、日本にはどんどん空き家が増えており、まだまだ空き家再生ビジネスに関心がある方も増え続けているのではないかと思います。
最近友人が空き家再生を自分で行い、今無事に賃貸物件として貸し出しをしているのですが、話を聞いているとやはり「大変だなぁ」と感じました笑
今回はこの空き家再生ビジネスについて考えてみたいと思います。
空き家再生とは
空き家を安く購入してリフォームやリノベーションを施し、その物件を売却したり賃貸物件として貸し出すのが空き家再生ビジネスです。
最近はよく取り沙汰されることが多いですが、不動産業界では「買取再販」と呼ばれる手法で、古くから行われているやり方でした。
不動産を売却する時に不動産業者から
買取という方法もあります！
という提案をされたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
すぐに売りたい！と思っている場合はこの買取という方法はとても魅力的に映るのだと思いますが、実際には相場価格の7割程度での買取となるので、かなり損をします。
業者であれば、こういった空き家再生ビジネス以外にも賃貸管理や通常の不動産売買などの業務もあるでしょうから余力がある場合もあります。
相場の7割程度で仕入れられるのであれば、そこそこリノベーションにお金をかけても、利益が出るような売り方ができる、というわけですね。
ですがこれを個人や小規模企業でやろうとすると大変です。
関連記事：不動産の査定額と売却額は違います！
空き家再生ビジネスのメリット
まず空き家再生ビジネスのメリットとして一番最初に挙げられるのは「安く手に入れることができる」ということでしょう。
中には無料同然の価格で売りに出されている物件なんかもあります。
そういえば少し前に、私も1万円で築古戸建てを売却したばかりです笑
例えば個人投資家で、金融機関から融資を受けるのも難しく、手元にもそこまで現金がたくさんあるわけではない…というような状況の場合は、空き家再生ビジネスは向いているかもしれません。
融資を受けずともすぐに始めることができる、というのが魅力ですね。
主婦が不動産投資を始めてみたい！という場合も良いのではないでしょうか。
関連記事：主婦でも不動産投資ローンは組めるの？
空き家再生ビジネスのデメリット
思ったよりも修繕費がかかる
上述したような、「現金があまり手元にないけど不動産投資をやってみたい」「主婦だけど不動産投資に興味がある」という方には確かに空き家再生は資金的に手をつけやすい手法です。
ですが、一番難しいのは、現地に物件を見に行って「どこをリフォームするのにどれだけのお金がかかるか」ということを見極めることです。
これがなかなか不動産投資上級者にも難しいことで、もし可能であれば、業者さんに付き添いに来てもらうのが良いと思います。
私の友人の場合は、100万円くらいで抑えられるかなと思ったところ、300万円ほどかかってしまった、という話でした。
空き家だからという理由で無料同然の値段で手に入れられる物件もあるのですが、地方の中古戸建てを購入するのと同じ程度にお金がかかることもあります。
それであれば、煩雑な手間がかからない、あまりリフォームをしなくて良い中古戸建てを買った方がいい、となりそうです。
思ったよりも時間がかかる
お金だけではなく時間も見誤ることが多いです。
半年くらいで貸し出せるかな？と思っていたら、1年以上かかってしまった、そんなこともザラにあります。
もちろん貸し出すまでに時間がかかれば、想定利回りも変わってきますし、自分もまた時間を取られ続けることになります。
何もしなくても固定資産税もかかりますしね。
結果赤字になることも
時間もお金も予想の範囲内で回すことができず、売却するにしても赤字になってしまう、ということもよくあることです。
物件を購入するときに、ある程度、「何年くらい所有したら、これくらいの金額で売却したいな」というイメージを持っておいた方が良いでしょう。
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ノウハウがないと難しい空き家再生ビジネス
空き家再生ビジネスはある程度資金力と時間的余力がないと出来ないものだと思います。
結局私の友人も空き家再生をして賃貸に出していますが、そもそも入居者が見つからず最初はかなり苦労していました。
さらに見つかった入居者は犬と猫を多頭飼いしている人で、結局入居OKとしたそうですが、これから退去時が大変そうです…
むしろ無事に退去してもらえるのか…
考えれば考えるほど、空き家再生ビジネスというのは難しそうだなと思いますね。か
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