初めて不動産売買を行う人は、
売買契約を結ぶ時は何が必要になるんだろう？どういう流れでやるんだろう？
と心配になるものだと思います。
不動産売買は大きなお金が動くということもあって、なかなか売買契約の流れが煩雑に見えるものです。
買主視点で不動産を購入する時の流れをざっと書いてみると、
- ネット上などで良い物件がないか探す
- 良さげな物件が見つかったら、不動産会社に問い合わせをして物件の情報を聞き、内見の申し込み
- 実際に物件を見てみて良いなと思ったら、買付申込書を書いて申し込みをする（希望購入金額や条件などもここで明記）
- 条件が通って売主の合意が得られれば、売買契約締結（手付金の支払い、仲介業者には仲介手数料の支払い）
- 後日、引き渡しと同時に残代金の決済
仲介手数料の支払いは売買契約締結時に半金を支払い、引き渡し時に残金を支払うこともあります。
また、場合によっては引き渡し日が遠い場合、内金を支払うこともあります。
売主と買主の間で合意があれば手付金を減額したり、なしとしたりすることもありますので、
売買契約の進め方はかなり柔軟なものにはなるのですが、おおむね上記のような流れになるかと思います。
今回は売買契約に関して、何が必要になるのか、どういうものなのかということを解説してみたいと思います。
売買契約はどこで結ぶ？
不動産の売買契約は、
- 売主
- 買主
- 不動産仲介業者
がそろった上で行うのが原則です。
場所に制限はなく、上記の三者が揃っていれば、どこで契約を行っても構いません。
ただ、実際には不動産会社の事務所で契約を行うことが多いかと思います。
また、契約者が遠方の方の場合や、日程調整が難しい場合は、不動産業者が売主・買主それぞれを訪問して契約を結ぶケースもあり、これを持ち回り契約と言います。
この場合は売主と買主が直接会わずに契約を結びます。
顔を合わせずに契約をするというのは不安かもしれませんが、地方物件なんかではこういうことが多いですね。
私自身、地方の築古アパートを複数所有していますが、前所有者と顔を合わせずに契約したものが多いです。
関連記事：不動産売買契約、決済当日の流れ！実際に購入してみた
売買契約時に必要なもの
買主と売主では必要なものが少し違いますので、
それぞれ見ていきたいと思います。
売買契約時、買主が必要なもの
- 印鑑
- 売買契約書貼付印紙代（売買金額によって異なる）
- 手付金
- 仲介手数料（半金の場合もある）
- 源泉徴収票または確定申告書の写し
- 住民税決定通知書または納税証明書
- 身分証明
売買契約書を作成する時の印紙代は、物件の金額によっても異なります。
印紙税というのは、法律で定められた文書を作成する時に納税する義務のある税金です。
不動産の売買では何かとかかってくる税金が多いですよね。
手付金は現金と言われることもあるようですが、仲介業者に相談して振り込みにできないか聞いてみましょう。
ちなみに私は今まで手付金を現金のままで持っていった、という経験はありません。
関連記事：不動産の手付金を現金そのもので支払う？振込しかしたことありません…
売買契約時、売主が必要なもの
- 土地、建物登記済証
- 実印
- 印鑑証明書（3ヶ月以内発行のもの）
- 固定資産税等納税通知書
- 建築確認通知書、検査済証
- 前面道路の登記簿謄本実測図、建築図面、建築協定書等
- 付帯設備表
- 物件状況等報告書
- 売買契約書貼付印紙
- 権利書
- 身分証明
登記済証に関しては提示をするだけで大丈夫です。
これら必要なものに関しては、仲介業者から事前に説明があると思いますので、あまり心配しなくても大丈夫です。
売買契約を締結するときに買主から売主へ手付金の支払いがありますので、契約をした後にキャンセルするのは結構難しいです。
関連記事：中古マンション売買で仲介手数料無料と謳うそのからくりとは
売買契約時はしっかりと重要事項説明を聞くこと
売買契約を結ぶ時は、宅建の資格を持った担当者から重要事項説明が必ずあります。
売買契約書そのものに書いてあることをなぞるような形ではありますが、質問などがあればここで聞くことができますので、この重要事項説明をしっかり聞くようにしましょう。
中古物件などは、その物件の問題点（瑕疵）についても説明があるはずです。
重要事項説明でしっかり説明しているものに関しては、買主もその内容に同意したとみなされてしまいますので、そこも聞き漏らさないようにしましょう。
買ったあとで「聞いてない！」となっても、売買契約書に記載があるものに関しては、同意したものとみなされます。
また、契約に関する条件、特約の説明なども重要事項説明の中でしっかり行われるはずですので、それをきちんと理解した上で、契約をするようにします。
分からないことはここで解決しておかないと、のちのちキャンセルができない状況になったりもします。場合によってはキャンセルすることで違約金が発生したり、損害賠償を求められることもありますので気をつけましょう。