地方の築古アパートを中心に投資をしています。
先日、ネットで見つけた新着物件で良いものがありましたので問い合わせをしてみました。
不動産売買プラットフォームにお好みの条件を登録しておいて、その条件に合う新着物件が掲載された時に通知が来るように設定しており、通知が来たら即確認、良さげなら即連絡をするようにしています。
ネットに公開されている物件でも、良いなと思える物件はあるものです。
「ネットの物件は、大したものはない」と言われていますが、たまに掲載される優良物件ってあるんですよね。
ただそういう物件に関しては、ネットによって一斉に全国の投資家に公開されるので、スピード勝負になります。
すぐに連絡して、明日には現地に見に行かなくては、ということも多いですね。
今回もそういった物件があったので連絡をしてみたのですが、
結構良さげな物件だったので現地に見に行ってきました。
買い付けを入れようと思って金融機関にも相談してみたのですが、
ここで問題になってくるのが融資です。
地方物件への融資の考え方
今回の物件は数千万円規模のマンションだったので、融資がないと投資をすることができません。
そのため、とりあえず金融機関に相談をしてみたのですが、「物件の近くに（私の会社の）支店がないと難しいです」というような回答でした。
ほとんどの金融機関は、地方物件に投資をする場合、まず銀行の支店が物件の近くにあることが条件になります。
もし返済が滞った場合に、支店の人が物件の差し押さえなどに行くので、やはり物件の近くに金融機関の支店があるということは必須条件です。
それに加えて、融資を受ける側も、物件のあるエリア付近で事業を行っている必要があるらしく、
今回見たのは東北エリアの物件だったのですが、「御社の支店はこちらにはないですか？」と聞かれました。
例えば地銀とかでかんがると、確かに、そのエリアで事業を行っていない企業に対して、わざわざ融資をする必要性ってないですよね。
地銀の場合は地元企業をまず応援したいですから。
ただ、これまでも地方の物件にはいくつか投資をしてきており、融資は通っていました。
融資というのはかなりトレンドがあって、今は少し厳しめのトレンドになっているのかもしれませんね。
支店を開設する方向での検討
弊社の場合は全国にいくつか支店があるのもあり、
物件のあるエリアにも支店があれば融資が通るというのであれば、新しく支店を開設してもいいのかもしれないと思っています。
そのため、新しく支店を開設したら融資を通してもらえるのか？ということは金融機関の担当の方に聞いてみました。
詳しいことは今は言えない、という曖昧なお返事ではあったのですが、今回検討しているエリアに関しては今後もご縁がありそうなので、支店開設は割と前向きに検討しています。
融資を受ける際に支店があるかどうかの話はよくされるので、
その方面に支店を持っておいてもいいかなとも思うんですよね。
とはいえ、支店を新しく開設する場合は、事業所としての住所が必要になりますし、
支店登記模する必要があるのでそれなりの費用がかかります。
実際には人を雇ってそこに常時居てもらうわけではないので、バーチャルオフィスか私書箱的なものでもいけるのかどうか、といったことも検討しています。
このあたりは専門家の方ともご相談して進めていく必要がありそうですね。
金融機関によっても方針の違いがある
例えば同じエリアの地銀で、さらに同じ物件での融資の話であっても、
A社は全く融資に積極的ではないのに、B社は割とノリノリ、というようなことも実際にはあります。
融資の方針というのはトレンドもありますが、その金融機関によっても考え方が異なりますので、一行に聞いてみて結果が芳しくなくても、他行さんにもあたってみるようにしたほうが良さそうですね。
それから、担当さんによってもかなり考え方が変わるようです。
融資担当の方が大体2〜3年くらいで変わることが多いので、前に聞いた時はいまいちだったけど、もう一度聞いてみる、という姿勢でいた方がいいのかなと思いますね。
せっかく良い物件が見つかって、それなりの規模で、現地視察に行った上で「買いたい！」と思っても、融資が通らないというのは歯痒いものです。
融資のトレンドを追いかけつつ、支店も開設する方向で、なんとか融資してもらえないか、しばらくチャレンジすることになりそうです。