北海道のいくつかの都市で不動産投資を行なっています。
北海道と言っても広いので一概に言うことはできないのですが、このエリアでの投資も長くなりましたので、物件を選ぶ時にチェックしているポイントなどを今回はお話ししてみたいと思います。
JR北海道、廃線の可能性をリサーチ
まず最初にチェックするポイントがJR北海道です。
JR北海道、2022年春にダイヤ見直し – 廃止方針の7駅が判明というニュースが出ていましたが、それによると
函館本線は
- 池田園駅
- 流山温泉駅
- 銚子口駅
- 石谷駅
- 本石倉駅
さらに花咲線は糸魚沢駅、宗谷本線は歌内駅の廃止方針が出ているそうです。
このように、北海道エリアだと廃止になる駅や廃線になる路線などがあります。
昔夕張の方に遊びに行きましたが、私が遊びに行った駅はもう稼働していません。
あとは以前、江差の方で投資をしていたのですが、その時にスナックのママから「廃線になる」ということを聞いて、
廃線直前で物件を売却した、ということもありました。
やはり足となる電車が動かなくなることで、人がいなくなってしまうエリアというのがありますので、そこは慎重にチェックしておきたいポイントです。
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雪に関することを考える
北海道はご存知の通り雪がよく降るエリアですから、雪に関すること、冬の生活については考えなくてはいけないことが多いです。
ロードヒーティング
雪が降る地域特有のもので、ロードヒーティングというものがあります。
道路の融雪や凍結を防止するために、常に路面の温度をあげておく設備のことですが、これが物件の目の前にあったりすると、除雪が必要なかったりして助かりますね。
毎年雪が降る季節は除雪費用がかなりかかります。
一棟もののアパートでは、去年は除雪費用だけで40万円かかったところがありました。
物件規模が多い場合は除雪費用のことも念頭に入れておかなくてはいけません。
火災保険
雪が多いエリアでは雪災がとても多いです。
屋根の上にたまった雪がごっそり落ちてきて、それが外壁にあたって穴があいてしまった、というようなことがありましたが、
こちらは火災保険で補償してもらうことができました。
火災保険については加入の賛否がありますが、雪がよく降る地域では火災保険には加入しておいた方が良いでしょう。
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ストーブについてどうするか
これも北海道エリア特有なのかな、と思うのですが、
北海道の冬はエアコンだけでは乗り越えられません。
最初から設備としてストーブをつけているお部屋が多く、私の場合は中古物件を購入することが多いのですが、ストーブがついているか、買い替えが必要か、ということは必ず見るようにしています。
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利回り
利回りに関しては、一棟ものであれば築30年だと15%くらい欲しいなと思っています。
これは北海道エリアの中でも条件によって色々変わってくるものなので一概には言えませんが、中古で一棟ものならこれくらいでしょうか。
北海道エリアでの新着物件を毎日のようにチェックしていたら、それなりに相場感覚がが身についてくるのではないかと思います。
個人的に札幌〜空港間は供給過多すぎて、なかなか収益を出すのはもう難しいんじゃないかと考えています。特に区分マンションですね。
札幌なんかは供給過多になりすぎていて、利回り自体は高く見えるのですが、そもそも家賃も安いですし、空室を埋めるのも大変です。
札幌エリアになると、広告料が2〜3ヶ月が当たり前になっています。
広告料のことを考えると、家賃設定も低いですし、収益はほとんど出ない、あるいは赤字なのではないかなと思います。
企業の撤退などが有り得る
最近では、釧路で日本製紙の大きな工場が撤退する、ということがありました。
日本製紙釧路工場が閉鎖 配置転換400人、跡地利用が課題と、ニュースにもなっていますが、これは釧路の方々にはかなりショッキングなニュースだったと聞いています。
このように、北海道だと大きな工場などがあって、その工場の社員さんが入居のほどんどを占めている、というような物件もあります。
工場が撤退するとなると、今後空室を埋めるのはとても苦労するでしょう。
一気に空室になる物件もあるでしょうしね。
こういったニュースもなるべくすぐにキャッチできるように、現地の方々とのコミュニケーションもなるべく多くした方がいいと思っています。
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地方都市は駅が栄えているわけではない
地方都市の場合は、有名な駅が必ずしも栄えている、というわけではありません。
どちらかというとイオンなどの大きなショッピングモールがあるエリアが生活の中心となっていることが多く、
こういったことは実際に現地に行ってみないとわからないものです。
よく聞く地名だからといって、その駅周辺の物件を現地も見ないで買ってしまうのはとても危険です。
周辺環境をよく調べた上で、物件を購入するようにしています。
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今回は北海道エリアでの投資についてお話ししてみました。
またエリアごとにこういったまとめ方もしていきたいと思います。