収益物件を購入していざ客付け！となっても、なかなかうまく空室が埋まってくれない、ということはよくあることです。
では客付けの段階になった時に、オーナーはどんなことを頑張れば良いのでしょうか？
実際に入居希望者と内見を一緒にしてくれる不動産業者との付き合い方なども考えていくべきだと思います。
不動産業者と連絡をこまめに取り合う
管理会社の人とはなるべくこまめに連絡を取り合った方が良いです。
入居を検討している人のリアルな声を聞くことができる管理会社の担当者には、どんなリアクションだったのか、ということを聞いてみましょう。
ただ、繁忙期に関しては忙しい中、頻繁に連絡をするのも迷惑でしょうから、多くても一週間に一回程度が好ましいと思います。
連絡をしてみて、内見を何回くらいしているのか？ということをまずは聞いてみましょう。
そして、検討している人がどういうポイントで落ちてしまうのか、ということもできれば聞けると良いですね。
例えば「家賃がちょっと高い」というのが理由で競合物件に入居者をとられてしまうのであれば、少し家賃を下げてみるなどの対応策ができるでしょうし、
設備として劣るものがあるのであれば、新設備の導入なども検討できるでしょう。
何かしらのフィードバックがあればこちらも対応ができるかもしれないので、どういう理由で入居が決まらないのか、生の声を聞いてみることは大切です。
電話だけでなく、不動産会社を訪ねてみるのも大切です。
特に自分が住んでいる場所から遠いところにある不動産業者、不動産なのであれば、物理的に距離が離れていると管理会社は「遠いところに住んでいるオーナーだからあまり時間を割いてくれないだろう」と無意識にでも思ってしまうものです。
「きちんと気にかけている」「熱意を持って投資をしている」ということが伝われば、管理会社の人も一緒に頑張ってくれるはずです。
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利回りを計算した上で最低家賃を決めておく
家賃をいくらに設定したら利回りが何%になるのか、ということは必ず計算しておきましょう。
自分が「これくらいの利回りは最低でも欲しいな」と思う数字に合わせて、どこまで家賃を引き下げられるのか、という計算をしておきます。
ある程度は管理会社の担当の方に「ここまでは交渉で下げても大丈夫です」ということをあらかじめ伝えておくのも良いと思います。
入居検討者からの家賃交渉というのは必ず入るものだと思ってください。
なのでそういった交渉が入った時に、いくらまで下げられるのか、ということをこちらも把握していないと、即決ができません。
即決を迫られるシーンというのは不動産投資ではよくありますので、あらかじめきちんと計算して数字を出しておくということが大切です。
関連記事：収益物件の利回りとは？どんな風に計算すればいいの？
ペット可にする？
空室対策の一つとしてペット可にする、という方法もあります。
ペット可にすることでかなり反響がよくなる、というのは実際あるのです。
しかしペット可にすることで、退去時の現状回復費用はかさむでしょう。
なので、ペット可にする場合はできれば条件付きで様子を見た方がいいと思います。
- 例えば外飼いならOK
- 小型犬ならOK
- 猫のみOK
などといった条件です。
AD（広告料）
地域によりますが、管理会社が入居を決めてくれたらインセンティブのような形でAD（広告料）を渡すことがあります。
大体は家賃1〜2ヶ月分くらいでしょう。
これは本当に地域差があるものなので、他の物件のマイソクなんかもチェックしてみてどれくらいADを出しているのか、市場調査してみると良いでしょう。
管理会社の方とフランクに話せる関係性が築けているのであれば、率直に相談してみても良いと思います。
関連記事：賃貸経営におけるADとは？仲介手数料との違いは何？
不動産業者からの電話は必ず取る
今目の前に入居検討者がいる、という状況で管理会社の担当者から電話が入ることがあります。
大体は交渉する感じになりますが、即決ができればそこで入居が決まるかもしれません。
普段から不動産業者の方からの電話はすぐとるようにしましょう。電話に出られなかったとしても、すぐにかけ直すこと。
これが徹底できると「あのオーナーさんはすぐ電話に出てくれる」というイメージがつきますので、業者さんも電話をかけやすくなります。
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問い合わせには柔軟に対応を
交渉が入った場合は、条件丸呑みはできなくても、なにかしら譲歩するよう心がけましょう。
突っぱねるのではなく、多少譲歩ができれば、「このオーナーさんなら多少譲ってくれる」と業者さんにも思ってもらえますし、それで決まりやすくなるという側面はあると思います。
そのためにも、どこまで譲歩できるのか、最低ラインはきちんと自分の中で持っておきたいところです。
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