賃貸経営をしていると入居者から家賃の減額交渉をされることもあります。
新型コロナウイルスの影響もあって家賃の減額交渉に悩んでいるオーナーは増えています。
これからさらに景気が不安定になっていくことを考えると、ここからまた一段と家賃の減額交渉が増えてくると考えられるでしょう。
家賃の減額交渉をされた時にオーナーが考えなくてはいけないことはなんなのでしょうか？
全ての家賃減額交渉に答えていたらキリがありませんしそれでは経営としてはうまくいきません。
だからといって家賃の減額交渉全てを却下するというのもまた印象が悪くなってしまったり空室率を上げる原因にもなってしまいます。
何を基準に家賃の設定を考えれば良いのでしょうか？
家賃の減額交渉において考えなくてはいけないこと
空室よりは家賃収入があった方がいい
入居の申し込みの段階で家賃の減額交渉が入ることもあります。
「あと数千円安ければこの物件に決めたい」というような入居検討者が出てくるわけです。
仲介業者の担当者に家賃設定の幅を持たせてお願いしておくことも出来ますし、担当者から直接連絡をもらって家賃の減額交渉が入ることもあるでしょう。
ずっと空室になっている物件の場合は値下げをしたとしても家賃収入があった方が良いです。
その物件が家賃を減額しなくても埋まる物件なのかどうかということを慎重に考えなくてはいけません。
なかなか入居者が見つからなくて、家賃を減額することで入居者が決まりそうな物件なのであれば、減額交渉にも応じた方が良いでしょう。
家賃が低くなることで利回りが大きく変わってくる
しかし家賃が低くなるということは利回りが大きく変わってくるということです。
入居者が長く住んでくれれば住んでくれるほど、利回りが低いままでずっとそのお部屋が運用されるというわけですから、長期的な目線で考えなくてはいけません。
もし長期間入居してくれそうな入居者の場合は家賃を減額するよりもフリーレント期間を増やすなどの対応の方が良い可能性もあります。
ここら辺は物件のタイプにもよりますので、どのような入居者に入って欲しい物件なのかということから条件も考えていくと良いでしょう。
関連記事：空室対策としてのフリーレント！オーナーは何に注意するべき？
家賃の減額交渉があった時に考えるべきこと
具体的に家賃の減額交渉があった時にどのようなことを考えたらよいのでしょうか？
家賃設定は妥当か
まずは今設定している家賃が本当に周辺住宅の家賃とかけ離れていないかということを調べましょう。
管理会社に管理お願いしている場合は不動産業者の方の意見を聞いてみるのも良いと思います。
とはいえやはり不動産業者は早く物件を決めようとするので家賃は下げたほうがいいという話が多いです。
実際にポータルサイトなどを使って周辺物件がどれくらいのやつに設定にしているのかということをしっかり調べましょう。
物件を長く持っていたりすると、最初に設定していた家賃に比べて周辺地域の家賃設定にずれが生じてくる場合があります。
利回り
家賃設定の変更をする場合は必ず利回りを改めて計算し直すようにしてみましょう。
どの家賃にしたらどれくらいの利回りになるのかということを計算することによって、この利回りは切りたくないなという数字が見えてくると思います。
逆を言えばボーダーが見えてくればそれ以外の部分で工夫をすることもできるかもしれません。
例えば周辺物件と差別化をするために設備を増やしたりだとか、アクセントクロスなどを使ったりしてお部屋の印象を変えることもできます。
物件の価値を高めるのは家賃設定だけではありません。
家賃を下げられないのであればその他に工夫ができることはないかと考えてみましょう。
関連記事：アクセントクロスとは？リフォームでお部屋の雰囲気をガラッと変える
入居者の更新タイミングでの家賃減額交渉の場合
入居者が更新をするタイミングで家賃交渉をしてくる場合もあります。
新規で入居する時とは違って更新時の家賃交渉は慎重に行わなくてはいけません。
まずその物件が空室になった場合家賃相場はいくらになるのかということを考えてみましょう。
もし今空室になってしまった場合いくらで募集をすれば次は決まるのかということを考えれば、家賃を減額しても良いかどうかということがより具体的に考えられると思います。
長期間物件に住んでいる入居者の場合は家賃が相場よりも高くなってしまっていることがよくあります。
こういった場合に交渉を断って退去されるとかえって大きなマイナスになってしまうことがありますので注意が必要です。
引き続き住んでもらった方が得だと考える場合は、いくらまで減額することができるのかということが分かるでしょう。
関連記事：家賃設定をする時にオーナーが考えること
コロナ禍での家賃減額交渉について
新型コロナウイルスの影響で「売り上げが減った」「失職した」といった理由で家賃を減額してほしいという交渉が入ることが本当に増えました。
通常時であれば入居者の都合による家賃の減額交渉というのは基本的には応じる必要はありません。
周辺の家賃相場と大きくずれているから家賃を減額してほしいというような交渉があった場合は減額にも対応せざるを得ませんが、入居者の個人的な理由で家賃減額交渉をされる場合は対応する必要はなかったのです。
しかし現在の状況は非常時であり、家賃の減額に対応できない場合入居者が退去してしまうことも容易に想定できます。
リモートワークなどが増えたことにより物件の立地にこだわる人が少なくなって、不動産の動きも少し鈍くなっています。
だからこそオーナー側もできるだけ協力してあげる姿勢でいられると良いのかと思います。
事業者の場合は
- 特別家賃支援給付金
- 自治体の支援制度
- 持続化給付金
個人の場合は
- 住居確保給付金
など、入居者に提案できる支援制度もありますのでこちらの方つようをまずは提案してみるようにしましょう。
内閣官房が出しているコロナの各種支援制度をまとめたサイトもあります。
また家賃の支払い猶予や分割払いを検討することもできます。
こういったやり方をする場合は決定事項は書面にして内容を明らかにしておくようにしましょう。
家賃の減額交渉に対応することができなくて空室が出てしまった場合、今の状況だと空室を埋めるのも大変です。
市場の動きなどを不動産の担当者と相談しながら探っていくと良いでしょう。
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