賃貸物件のオーナーをやっていると気になるのが鍵交換についてだと思います。
退去のたびに鍵交換をしているとそれだけ手間も費用もかかってしましますが、セキュリティのことを考えると入居者が変わるタイミングで鍵交換はした方がいいですよね。
鍵交換は必須なのか？
鍵交換費用は誰が負担するものなのか？
詳しく解説していきたいと思います。
鍵交換費用は原則として賃貸人であるオーナー負担
入居者が退去する時にトラブルになりやすいのが原状回復についてですが、これらのトラブルが多いため、国土交通省が『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』というものを公表しています。
こちらによると、鍵交換に関しては以下のように記載されています。
『物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当』
こちらはあくまでガイドラインですので、法的拘束力はありません。
ただ、賃貸借契約に特別な記載がない限り、基本的に鍵交換費用は賃貸人であるオーナー負担となる、ということになります。
原状回復に関しては、入居者の故意・過失、善管注意義務違反によって損耗してしまった部分は入居者負担、
それ以外の通常損耗や経年劣化については原則的にオーナー負担ということになっています。
鍵は管理の部分に含まれるものですので、退去の時に交換するものはオーナー負担、というわけです。
もちろん入居者の過失によって壊してしまったり紛失してしまった場合に必要になる鍵の交換は入居者に費用を請求することができます。
特約によって鍵交換費用を入居者負担にできる
『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』においては、鍵の交換費用は貸主であるオーナー負担とするのが一般的であると書かれていることを説明しましたが、
実務上だとどうなのかというと、実は鍵の交換費用は特約によって入居者負担としているところが多いです。
『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』はあくまでガイドラインであって、法的拘束力があるものではありません。あくまで「推奨」であり、特別記載のない賃貸借契約書でトラブルになった時に参考にされるものです。
なので鍵の交換費用に関して入居者の負担とする特約を設けていれば、鍵の交換費用を入居者負担にすることができます。
ただし特約を設ける場合は以下の要件をみたいしていることが必要とされています。
- 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
- 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
- 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
抽象的な内容が書かれている特約の場合は無効になることがありますので注意が必要です。
鍵交換費用を入居者負担としたい場合は以下のような特約を設けると良いでしょう。
【特約】
下記の通常損耗や経年変化の修理費用は、入居者の負担とします。鍵の交換費用 20,000円
ここで大切なのは、鍵の交換にかかる金額を具体的に明記していることです。
金額が具体的に明記されていない特約に関しては無効になる場合もあります。
一般的なディスクシリンダーキー、ディンプルキーであれば2万円程度が妥当でしょう。
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電子キーの場合はものにもよりますが、高いものだと4万円〜5万円ほどかかる場合もあります。
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こんな感じですね。
使われている鍵の形状も把握した上で、鍵交換費用に関する特約を設けましょう。
関連記事：原状回復に関する特約が無効となってしまうのはどんなケース？
入居者側での鍵交換は危険
基本的に、有事の際にお部屋に入ることができるように、お部屋の鍵は管理を委託している管理会社、もしくは自主管理の場合はオーナーがスペアキーを預かっておくのが普通です。
例えば火事が起きてしまって、お部屋に救出に行かなくてはいけない、といった時は鍵を管理会社から持ち出してお部屋を開けます。
なので、セキュリティのため、と思って入居者側で勝手に鍵交換をしてしまう、というのは良くないわけです。
賃貸借契約書の中で入居者側での勝手な鍵交換を契約違反としているケースもあります。
鍵交換についてはその辺りはしっかりと入居者に説明しておきたい部分ですね。
関連記事：賃貸で入居者が退去する時の残置物はどう扱えばいい？
鍵を交換するタイミング
鍵を交換するタイミングは二通りあります。
入居者と対象者はどちらが費用を負担するかで異なり、入居者が費用を負担する場合は入居が決まったと同時に入居者側の方に鍵の交換費用を負担してもらって鍵の交換をします。
退去者が負担する場合は原状回復とともに鍵交換を行う形になるのですが、セキュリティ面を気にする入居者の場合は入居とともに鍵交換を行うほうが安心だと考える人が多いです。
というのも退去時に鍵交換済みと言われてもそれが本当なのかどうかというのが判断できないからです。
鍵の交換を行ったという証拠などを出せるのであれば退去者負担としても良いでしょう。
関連記事：アパートの空室が埋まらない理由として考えられるもの