不動産を売買する場合は不動産会社に仲介をしてもらうことが多いです。
売主と買主双方の合意があれば仲介業者を通さずに売買契約を結ぶこともできますが、専門的な知識が必要なケースもあり、余計なトラブルを起こさないためには専門の不動産業者に仲介を頼んだ方が良いと言えるでしょう。
不動産業者に仲介を頼む時は仲介手数料を不動産業者に支払うことになります。
今回はこの不動産売買時にかかってくる不動産業者への仲介手数料の相場や仕組みについて解説していきたいと思います。
不動産売買における仲介手数料とは
仲介手数料とは不動産売買の時に不動産仲介会社に支払う報酬のことです。
不動産仲介会社は売主を探してくれたり、契約を結ぶのに契約書を作成してくれたり内容を説明してくれたりといった仲介業務を行ってくれます。
契約が成立しなかった場合や、不動産会社が直接販売している不動産の場合は仲介手数料はかかりません。
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仲介手数料には上限が決められている
実は仲介手数料の限度額は宅地建物取引業法にて定められています。
上限額は不動産の売買価格によって異なり、以下のようになっています。
| 不動産売買価格 | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下の部分 | 売買価格の5% |
| 200万円超～400万円以下の部分 | 売買価格の4% |
| 400万円超の部分 | 売買価格の3% |
例えば4000万円の場合は
200×0.5+200×0.4+3600×0.3
といったように分解して考えていくわけですが、これだと面倒なので金額が大きい場合は速算法を利用することもあります。
仲介手数料の上限速算法（税抜）
| 不動産売買価格 | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下 | 売買価格の5% |
| 200万円超～400万円以下 | 売買価格の4%+2万円 |
| 400万円超 | 売買価格の3%+6万円 |
こちらの値段の最後に消費税10%が加算されます。
仲介手数料の相場はほぼ上限額
仲介手数料の上限額というのは「これ以上を受け取ってはいけない」というボーダーラインになりますのでもちろんこれよりも安くなることもあります。
しかし不動産業界ではほとんどの仲介業者が上記の上限額で契約をしていることが多く、実は仲介手数料の相場はほぼほぼ上限額であることが多いです。
そのためどの仲介業者に頼んでも、基本的には仲介手数料は上記で求める上限額になると考えておいた方が良いでしょう。
仲介手数料の支払い方法とタイミング
仲介手数料は不動産の売買契約が無事に終わったときの成功報酬として仲介業者に支払われるものです。
そのため基本的には物件の引渡しまで完了してから支払うものという位置づけです。
ただ実際の実務上では仲介手数料を支払うタイミングは、不動産会社と依頼者で協議して決められ、売買契約が成立した時点で半金、物件の引渡しが完了したら残りの半分を支払うというのが一般的になっています。
怪しい不動産仲介業者では、仲介手数料を払ったのに売買が成立せず、仲介業者と連絡が取れなくなって実際には会社の実態もないと言ったこともありますので、初めて不動産を売買する場合はなるべく大手の不動産業者に依頼をした方が安心して契約を進められると思います。
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仲介手数料の割引があるケース
仲介手数料の相場は上限額がほとんどというお話をしましたが実は仲介手数料が割引になるケースもあります。
どのような時に仲介手数料が割引になるのか紹介してみたいと思います。
両手取引のとき
不動産売買時、売り手と買い手とその他に仲介業者が入りますが、
- 売主から不動産会社Aに依頼し、買主は不動産会社Bに依頼をして、2社の不動産仲介業者が仲介をするパターン
- 売主も飼い主も同じ不動産会社Aに依頼をして1社のみの不動産仲介業者が仲介をするパターン
の二つのパターンがあります。
後者の不動産仲介業者が一社しか入らない場合は両手取引（単独仲介）と言い、仲介業者は売主と買主どちらからも仲介手数料を得ることができます。
この場合一つの売買契約の仲介で大きな利益を出すことができますので仲介手数料を割引にしてくれる場合があります。
高額な不動産のとき
仲介手数料は売買金額によって変化します。
そのため高額な不動産の売買の場合は不動産会社の儲けも大きくなりますので手数料を割り引いてもらえる可能性があります。
即決のとき
仲介業者は物件を売るためにチラシ広告を作成したり集客を行うのに宣伝広告費をかけなければいけません。
それは経費になるわけですから不動産は早く売れれば売れるほど利益が出ます。
そのため相手が短期間で見つかった方がいいわけです。
成約までの期間が短い場合は仲介手数料割引になることもあります。
以上仲介手数料が割引になるケースについてお話ししてみましたが、こちらから割引交渉などをしすぎるとこれから投資家としてお付き合いしていくのが難しくなる場合もあります。
一度きりの売買なのであれば割引交渉も良いかもしれませんが、不動産投資は長く続けていくのであれば仲介業者にはしっかりと仲介手数料を支払った方が良いと思います。
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仲介手数料に関して注意が必要な不動産業者
仲介手数料に関して以下のようなケースに該当する会社には注意が必要です。
- 法律上の上限よりも高い仲介手数料が設定されている
- 仲介手数料無料を売りにしている
- 仲介手数料以外の依頼していない広告などにかかった広告宣伝費等を請求してくる
基本的に仲介手数料には広告宣伝費用などが含まれています。
別途依頼している何かがあるのであれば、それに対して請求がある場合もありますが、依頼していない内容に対しての請求がある会社は怪しい会社ですので気をつけましょう。