不動産投資を行うときに一番最初に悩むのが場所選びだと思います。
不動産は立地で結果が決まると言われるほど、場所選びはとても重要な項目です。
しかし特に初めて不動産投資をする方は、どのような基準で場所選びをしたらいいのかと悩むと思います。
今回は不動産投資における場所選びの基準について解説してみたいと思います。
地方か都内か
まず大きく分けて地方の物件に投資をするか東京都内の物件に投資をするかというところを考えてみましょう。
まず地方の物件と都内の物件はどう違うかと言うと、やはり一番違うのは地方の物件の方が安く買うことができるということです。
人口が集中している東京都内の物件はそれだけ需要があるということですからやはり価格が高くなります。
価格が高くなればなるほど利回りも悪くなりますので、都内の物件だと基本的に利回りは5%あれば良い方、くらいです。
もちろん建物部分は経年劣化とともに価値が失われていきますから、購入した時よりも売却する時の方が価格が低くなってしまう可能性が高いでしょう。
一方地方の物件の場合は安く購入することができるので利回りが15%以上あるものもよく見かけます。
中には20%台から30%近くのでも終わりがあるような物件もあるのです。
そう考えると地方の物件に投資したくなる人が多いのではないでしょうか。
ただ利回りが良いからといって安易に地方の物件に手を出すのはお勧めできません。
というのも不動産は持っていればいいというのではなく、やはり定期的にメンテナンスをする必要がありますし、管理会社との密なコミュニケーションも大切だと思います。
管理をしてくれるのも人ですから、やはり管理会社側も仲の良いオーナーを贔屓に普通です。
こまめに物件を見に来てこれからのことを考えようとしているオーナーの方が管理会社ともうまくいきやすいでしょう。
自分が住んでいるところから離れたところに物件を持つのであれば、時間を割いてその地域に頻繁に出向くことができるかどうかということも考えた方が良いです。
地方に物件を持っているオーナーは年に数回現地を訪れている人が多いです。
それが本当にできるのかどうか？というのはもちろん、それだけこまめに足を運んで投資をする価値がある物件を見つけることができるかどうかということも重要ですね。
サラリーマンをしながら不動産投資をするのであればなかなかそういった時間をとるのも難しいと思いますので、自分に馴染みのある土地で近い場所の方が良いのではないかと思います。
都内で働きながら不動産投資を副業的に行うのであればやはり都内の物件の方が扱いやすいのは間違いないでしょう。
また地方物件の場合は、地方の不動産業者を開拓していかなくてはいけないという難しさもあります。
その土地のことが本当に好きで、学んでいく姿勢がないと難しいでしょう。
しかし本気で地方の物件に投資をしたいのであれば、やはり利回りが良いのは地方物件なのでそちらにかけるのもありだと思います。
関連記事：不動産投資で地方物件に投資する時のメリットデメリット
都内の場合
では次に、都内の物件に投資をする妻に場所を選ぶ基準について解説します。
駅徒歩分数について
まず駅徒歩分数に関してですが、やはり徒歩分数は短ければ短いほど物件は埋まりやすくなるのが通説です。
それに加えて徒歩分数が短ければ短いほどライバルとなる競合物件も少なくなるということが言えます。
例えば駅徒歩1分圏内の物件の場合は徒歩1分の距離を半径とする円の中に存在する物件が競合物件となりますが、
駅徒歩2分の物件であれば徒歩2分の距離を半径とする円の中に存在する物件が競合物件となるので、
実は倍の範囲になるのではなく、面積としては4倍の範囲の物件がライバル物件になります。
この理論で考えると、徒歩分数が1分伸びるだけでかなり広い範囲の競合物件が出現することになります。
そう考えると徒歩分数はやはり短ければ短い方が入居付けしやすいと言えるでしょう。
路線について
普段電車を使っていてどのような役が便利だと感じるかということから路線を選んでみると良いと思います。
どのような人をターゲットとしている物件なのかというところから、そういうターゲット層となる人たちが普段どのような路線の使い方をしているかということを想像すると良いでしょう。
周辺施設について
ある程度物件に目星が付いたら実際に物件を訪れてみて周辺施設についても調査してみます。
周辺に嫌悪施設と呼ばれる施設はないかということを見てみましょう。
告知事項などは物件情報に書かれているものですが、嫌悪施設に関しては各義務がないので実際に訪れてみないと分からないです。
もちろんある程度はGoogleマップのストリートビューなどで把握することができるのでこういったツールを活用してみるのも良いでしょう。
関連記事：不動産購入時に注意したい嫌悪施設とは？
災害リスク
その土地の災害リスクなども調べるために地盤を確かめることができるようなツールもおすすめです。
私がよく使っているのは朝日新聞デジタルの『揺れやすい地盤』というものです。
どのような保険に入るかというような目安にもなるでしょう。
ハザードマップなども参考になります。
関連記事：不動産投資で見極めたい災害に弱い家
エリアの将来を考える
ある程度エリアが固まってきたら、そのエリアが将来的にどのような展望遂げるのかということも考えてみると良いです。
再開発の予定があるのかどうかというようなこともネットで調べれば出てきたりもします。
今後どんどん街が衰退していきそうな場所で不動産投資をするのはお勧めできません。
そのエリアの需要
そのエリアにどういう需要があるのかということを見極めることも大切です。
ファミリーが多いのか単身者が多いのか。
物件としてもファミリー向けのものが多いのか単身者向けのものが多いのかということも調べてみましょう。
需要がある程度あっても物件がそれ以上に供給されている地域であれば、競合が多すぎて入居付が難しい場合もあります。
関連記事：不動産を購入する時に注目したい、レントロールとは？