災害の多い国日本で不動産投資をする時は、災害リスクがなるべく低い物件を選んだ方が良いでしょう。
物件を選ぶときにどのような点に注目すれば良いのでしょうか。
今回は不動産投資で物件選びをするときに、災害リスクの観点から物件を選ぶ方法を、「災害に弱い物件の特徴」とともに解説していきたいと思います。
壁に偏りがある物件
物件を支えているのは柱と壁です。
柱がしっかり立っていれば丈夫な物件だろうと思うかもしれませんが、柱と柱の間に壁が入ることによってその壁にも力を分散させることができるので、建物を支えるために壁はとても大事な役割を担っているのです。
そのため壁に偏りがあるような物件は災害に弱くなってしまいます。
例えばオープンガレージなどになっていて、建物の側面となる4面のうち1面がずっと開きっぱなしになっている、つまり壁がない建物などは耐震性が弱いです。
一階部分がガレージになっていて柱の実でできているマンションやアパートなどもありますが、これらも建物の構造としてはあまり強い構造ではありません。
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軒が小さい物件
最近は狭い土地になるべく建物をギリギリまで建てようという動きから軒がなかったり小さい物件が多いですが、
軒は直接雨風が建物に当たらないようにしてくれるものなので、軒が小さかったりない家は雨風による劣化が激しくなります。
結果的に屋根や早くなってしまうので、建物の耐久性も低くなります。
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雨漏りがある物件
内見した時にお部屋から天井や内壁を眺めてみて雨漏りのシミがないかということをチェックしてみてください。
雨漏りがある物件だと柱や壁の痛みが進みやすく、また壁の中でカビが発生してしまったりして健康被害が出る恐れもあります。
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階数によって間取りが大きく違う物件
一階と二階で大きく間取りが違うというような階数によって間取りが違う物件は、柱と柱が同一線上にないので、建物を支える力が分散してしまい災害に弱くなってしまいます。
なるべくどのフロアも間取りが同じという物件を選んだ方が良いでしょう。
なかなか建物の中から見ても分からない部分も多いと思うので、できればこの確認をする時は図面などを見せてもらうといいと思います。
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雨戸がついていない物件
台風や暴風などの被害を一番受けやすいのが窓の部分になります。
この窓に雨戸がついているかどうかによって災害で受ける被害の大きさが変わってきます。
もし雨戸がついていないのであればシャッター型の雨戸は数万円から10万円程度で後から付けることができるので、検討してみても良いと思います。
複雑な土地の形をしている物件
建物が建っている部分の土地が複雑な形をしている物件の方が災害に弱い物件になります。
建物を上から見たときにいくつかの長方形の組み合わせで土地の形作ることができるような建物であれば、災害に強い物件だと言えるでしょう。
とにかくシンプルな形をしている物件が一番災害には強いです。
例えば中庭があったり、コの字型になっているような物件だったりすると、風や揺れには弱くなります。
また一階部分は車庫になっているけれどその上に建物が建っているだとか、フロアによって形が大きく異なる物件もバランスが悪いので災害には強くありません。
長方形の上に長方形が乗っている、みたいな物件の形が理想だと言えます。
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川が近い物件
川が近い物件は地盤が緩いところが多いです。
というのも今現在流れている川というのは色々な工事をして流域面積が狭められていることが多いのです。
昔はもっと川幅が広かったり、川が大きく蛇行していた土地であることが多く、そういった土地の場合はもともと川だったところを埋め立てて作っていたりするんですね。
もちろん揺れには弱くなりますし、液状化の原因になったりもします。
川が近いということだけで判断せずに、古地図などを見てみるのも良いでしょう。
その土地が昔どのような地形だったのかということを探るのは、不動産投資の物件選びにおいては大切なことです。
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エリアの災害耐性を確認する
検討している物件があるエリアの災害耐性については、インターネットである程度調べることができるようになっています。
『J-SHIS地震ハザードステーション』では日本に存在する震源断層を調べることができるので、特に地震が起きやすいのはどこなのかというところを調べておくと良いでしょう。
地震の発生リスクを考えた土地選びができるかと思います。
では住所を入力することによってその地域が地震によってどれぐらい揺れるかという目安をチェックすることができます。
地盤が緩いところだと地震はそれほど大きくなくても体感する揺れは大きくなるものです。
活断層が近くにあるかどうかということを調べることができる『地盤安心マップ』もおすすめです。
また自身だけではなく洪水や津波、土砂災害などの自然災害リスクにも備える必要がありますので、
国土交通省が提供している『ハザードマップポータルサイト』も活用してみましょう。
これらのサイトでエリアをある程度調べることができたら現地の視察に行くことも大切です。
やはり現地に行ってみないと物件のことはよくわかりませんからね。
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