日本で不動産投資を行う時、「地震のリスク」は絶対に考えなくてはいけないことですよね。
地震大国とも言われる日本。
建物が倒壊してしまっては、全てがなかったことになってしまいます。
そこで物件を購入する時に、
特に古いアパートなんかでは、「地震にどれだけ耐えられるか？」ということをチェックする必要があります。
今回は古い物件を購入する時のチェックポイントを「耐震チェック」という側面から解説していきたいと思います。
建築年、1981年がボーダーライン！
やはり一番の目安となるのは「いつの耐震基準でその建物が建てられたのか」ということです。
耐震基準法は1981年に大きく改正され、1981年以降に建てられているものは「新耐震基準」で建てられた物件ということになります。
なので一つ目の目安としては「1981年より前に建てられたか、後に建てられたか」というところになります。
ただ、この新耐震基準法も1981年以降のものにばらつきがあり、不明瞭な部分がありました。
2000年になって建築基準法が改正されたのもあり、
築年数が2000年以降であれば間違いない、という感じです。
1981年〜2000年の間に建てられた建物には耐震性にばらつきがあるため、しっかり調べるのであれば、耐震診断をした方が良いでしょう。
建物の構造
建物の構造には
- 木造
- 鉄骨造
- 鉄筋コンクリート造（RC）
- 鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC）
などがあります。
それぞれ地震に対してどれほど強いのか、ということを解説します。
木造
木造のアパートは一番危ない、という認識があるかもしれませんが、
実は木には軽さとしなやかさがあるので、地震の揺れを軽減する効果があります。
シロアリ被害などで建物の基礎部分が劣化している恐れはありますが、木造は地震で必ず倒壊する、というものでもありません。
2000年以降に建築された木造であれば、建築基準法も変わっているので比較的安全だと言えるでしょう。
鉄骨造
鉄骨造には鉄や鋼が用いられており、地震の揺れを吸収する力もあります。
しかし、消火が遅れると倒壊の危険性が高まるのが鉄骨造の特徴です。
鉄筋コンクリート造（RC）
鉄と鋼に加えて、コンクリートで補強してあるのが鉄筋コンクリート造です。
コンクリートには耐圧縮性があるため、大きな地震に耐えることができます。
ただ、重量が大きいため揺れは大きくなる傾向があります。
鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC）
基礎の部分を鉄骨で組み、その周りに鉄筋コンクリートを配置して、コンクリートを流し込んで作る構造です。
主に高層マンションはこの造りになっていて、一番耐震強度が高い構造と言えます。
関連記事：地震でアパートが倒壊したらどうなる？
建物の形状
建物の形状も耐震性に大きく影響します。
一番強いのは正方形、長方形といった四角い建物。
- 凹字形
- コの字形
- L字型
- 三角形
など、凸凹が多かったり、四角形ではないものは地震がきた時に力が分散されず、偏りのある力のかかり方をしてしまうので
力が大きくかかった部分が損壊する危険性が高まります。
こういった物件を検討する時は、特に接合部分などに耐震補強がなされているかどうか、というところを見ると良いでしょう。
老朽化をチェックするポイント
建物がどれくらい老朽化しているのか、ということをチェックすれば
ある程度地震リスクへのチェックにもなります。
壁
ゆがみによってクロスがよじれていたり、剥がれていたりしないか、というところをチェックすると良いでしょう。
窓やドア
窓やドアにひっかかりがあり、きちんと閉めることができない、閉めるのに力が要る、という場合は建物が歪んできている可能性が高いです。
床
- 床鳴りする
- 水平ではない
- 湿気やカビ臭さがある
といった場合は、老朽化が激しくなっている可能性があります。
外壁
亀裂が入っていたり、外壁塗装が剥がれている、タイルが割れているなどの状態が確認された場合は、やはりかなり老朽化が進んでいると考えられます。
関連記事：経年劣化による老朽化？あるあるポイント
川や池の側の建物は危険
川やいけが近くにある建物は地盤がゆるい可能性があります。
というのも、昔は川が大きく蛇行していたところが多く、そういった地域は川の近くを埋め立てていることが多いんですね。
こういった地域は大地震がきた時に液状化してしまう可能性も高く、揺れも激しくなります。
坂に建つ物件も危険
坂の途中など、斜めになっている土地に経っている物件もバランスが悪いので地震に強くありません。
また、1階部分が駐車場になっている物件なども、その分柱や壁が少なくなるので倒壊の危険性が高くなります。
関連記事：大家は災害時、どれくらいの責任をとらなくてはいけないの？
中古物件は安く手に入れられるととても利回りが良いですから、目を付ける投資家は多いでしょう。
古いアパートでもしっかりとチェックポイントをチェックすれば、地震に強く、良い物件を見つけられると思います。