2020年4月1日からの民法改正により、瑕疵担保責任がなくなって、新しく契約不適合責任というものに変わりました。
これが変わったことによって、不動産売却時の売主の負担が増えたことになります。
不動産経営をしているオーナーは、この変更点によって、不動産売却時に変更がありますので、何が変わったのかきちんと理解しておいた方が良いです。
瑕疵担保責任が法改正によってどのように変わったのか、解説していきたいと思います。
瑕疵担保責任とは
そもそも民法改正前の「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」というものはどのような内容のものだったのか、おさらいしたいと思います。
瑕疵担保責任の「瑕疵（かし）」というのは「キズ」「不具合」「欠陥」などを指す言葉となります。
例えば雨漏りやシロアリが発生している、地下埋没物がある、などといったものです。
基本的に不動産を売却する時には、どのような瑕疵があるのか、ということを売主は買主に事前に説明しなくてはいけません。
しかし、売主がしっかりと確認していたとしても、隠れた瑕疵が後から見つかるケースがあります。
売主側では気づいていなかった雨漏りやシロアリ被害が、買主が住み始めてから発覚する、というケースですね。
しかしこれらの瑕疵は契約時に知らされていない瑕疵なわけですから、買主からしたら「思っていたものと違うものを買った」という認識になるわけです。
瑕疵担保責任では、こういった隠れた瑕疵が売却後に発見された場合、買主は「発見後一年間」のうちに売主に対して損害賠償、または契約目的が達成できない場合は契約解除を請求することができます。（瑕疵によって家に住むことができない、などの場合）
ただこれはあくまで原則であって、任意規定なので、売買当事者により内容を変更することができるようになっていました。
一般的には売主が負う瑕疵担保期間を引渡し後3ヶ月、と定めて売買契約に明記した上で契約を交わすことが多いです。
またかなりの築古物件であれば、この瑕疵担保責任を全面的に免責とすることも珍しくありませんでした。
（売主が宅地建物取引業者の場合は瑕疵担保責任の期間を2年以上にしなくてはいけません。）
契約不適合責任において瑕疵担保責任と異なるポイント
瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わることによって一番変わるポイントは「隠れた瑕疵」という概念の廃止、という点です。
瑕疵担保責任においては、隠れた瑕疵については買主が損害賠償を請求、もしくは契約解除をすることができましたが、修繕費の請求などはできませんでした。
ですが、この「隠れた」という部分を裁判で立証するのが難しいため、民法改正ではこの「隠れた」という概念を廃止することになりました。
今までは損害賠償と契約解除の二つしか請求できなかったものが、
契約不適合責任に変わることによって、買主は売主に「追完請求」と「代金減額請求」も行うことができるようになります。
つまり契約不適合責任では、買主が売主に対して4つの権利を請求することが可能になったということです。
追完請求とは修繕費を請求することです。
契約不適合責任では、売主が無過失（わざと隠していた瑕疵ではない）の場合でも修繕費を請求することが可能となるのです。
また代金減額請求では追完請求を行っても売主が修繕を行わない、もしくは修補不能である時に代金を減額することができるという権利です。
こちらは追完請求を行っても売主が応じない時のサブ的な請求権となります。
買主側の請求権利が多くなったことによって、確実に契約不適合責任では売主の負担が増えているということがわかるかと思います。
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不動産売却時のリスクを低減するためにできること
とにかく基本的には当該不動産に関して知っている瑕疵はすべて契約書に記載する、ということがトラブルを避ける上でもっとも重要なことになります。
契約不適合責任で問われるのは「契約内容に合致しているかどうか」という部分だからです。
契約書だけでなく添付資料の細部にいたるまで、きちんと確認をし、内容に間違いがないか確かめておきましょう。
不動産仲介業者が入っているとしても、契約内容に間違いがないか売主の方でもしっかり確認しておくと、よりトラブルリスクを低減することができるでしょう。
改正された新民法でも契約不適合責任の免責特約は有効です。
瑕疵担保責任と同じように、売主と買主の合意があれば、契約不適合責任の一部免責、全部免責の特約をつけることができますので、もし築古物件などを売却するのであれば、こういった特約をつけるのも良いでしょう。
瑕疵の多い物件などの場合は、特にこういった免責特約をつけたほうがトラブルになりにくいと思います。
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