不動産を売却したいけど再建築不可の物件だ、という場合、売却そのものは出来るのですがやはり再建築不可の物件は相場よりも安くなってしまいます。
今回は再建築不可の物件がどのような物件なのかという解説とともに、再建築不可の物件をなるべく高く売却するためにはどのような方法があるのかということについて説明してみたいと思います。
再建築不可物件とは
そもそも再建築不可の物件というのはどのような物件を指すのかというと、「その土地の中の建物を取り壊すと再び建物を建築することができない不動産のこと」です。
建物には接道義務というものがあって以下のようなルールがあります。
- 建物の敷地（間口）が、道路に２ｍ以上接していること
- 接している道路の幅員（道幅）が4ｍ以上であること
これを満たしていない不動産は再建築不可となってしまうんですね。
この接道義務というのは、日常的に人や車が安全に通行することができるというのはもちろん、いざという時に緊急車両などが入って安全を確保することができるようにという目的で作られた法律です。
上記で紹介した「接している道路の道幅が4m以上であること」の、4mというのは、車がすれ違ったり救急車や消防車などの緊急車両が通ることができる道幅なのです。
田舎など都市計画区域が定められていない区域だと、この接道義務がなかったり、各自治体のルールが適用されている場合もありますので、所持している不動産の属する自治体ルールは今一度確認しておく必要があるでしょう。
歴史的な区域ではこの接道義務が定められる前に建物が建っていたことも多く、未だに細い道に建物がぎっしり建っているということも珍しくありません。
再建築不可物件の相場と安くなってしまう理由
再建築不可の物件はだいたい周辺相場の5割から7割程度となっています。
再建築不可というだけでかなり安くなってしまうのが悲しいところです。
どうして再建築不可の物件だとここまで不動産価格が安くなってしまうのかというと、まず再建築不可の物件だと飼い主が希望する金額でローンが組めない可能性が高くなるという理由が挙げられます。
再建築不可の物件は物件を立て直すことができないので建物をリフォームして利用するような形になります。
そのため不動産としての担保価値が低くなってしまうので、金融機関もあまりお金を貸してくれなくなってしまうのです。
そうなると買主は現金か金利が高いノンバンクでローンを組むことになるので、どうしても買主にとって再建築不可物件というのは購入のハードルが高いんですね。
老朽化が進んでしまったり地震などで倒壊してしまった場合も再建築不可の物件は建て替えをすることができないので、買主にとってリスクが高い物件であるという意味でも、リスクの高い買い物になってしまいます。
関連記事：不動産をなるべく高く売るために民泊にして売却するという方法
物件をより高く売るために
それでは再建築不可の物件をなるべく高く売るために、どのような方法があるのか見ていきましょう。
再建築不可じゃない物件にする
再建築不可の物件をなるべく高く売るために再建築不可の物件再建築不可じゃない物件にするという方法がいくつかあります。
セットバック
接道義務を満たしていないため再建築不可になってしまっている物件に関して、自分の土地の部分を道路とみなしてもらうために道路の中心線から2mの位置に土地を後退させて、道幅を4m以上にすることで接道義務の要件を満たすようにすることをセットバックと言います。
土地自体は狭くなってしまうのですが、自分の土地の一部を道路としてみなすことによって、再建築不可の物件を再建築不可じゃなくすることができるんですね。
土地の形によってはセットバックが不可能な物件もありますので、セットバックさせることができるかどうかは不動産業者に一度確認した方が良いでしょう。
関連記事：不動産用語、セットバックとは？土地を買う時に注意したいこと
建築基準法43条1項の但し書き
接道義務を果たしていない建物でも、周囲の状況や建物の条件などによって建築が許可される場合もあります。
これが建築基準法43条1項の但し書きです。
この許可をもらうことができないか自治体役場の道路管轄や建築指導課に相談してみる、というのも一つの手です。
ただし
- 災害危険区域
- 道路予定地
- 区画整理事業計画地
などの理由で再建築不可の場合は、再建築不可じゃない物件にすることは難しいです。
土地を増やす
敷地が道路に面している部分が2m以下のため再建築不可になっている場合は、隣の土地を借りたり購入したりすることで再建築可能な物件になる可能性があります。
これも専門的な事になりますし、隣の土地がどのような土地なのかということにも影響されますので不動産業者に相談してみた方が良いでしょう。
リフォーム、リノベーション
再建築不可の物件は構造体を残したままリフォームやリノベーションをするのであれば申請が不要になります。
つまり建物を壊して建て替えるという行為でなければ、再建築不可の物件でも行うことができるのです。
なのでリフォームやリノベーションなどをして、物件の付加価値を高めることでなるべく物件を高い金額で売却するということが可能です。
とはいえリフォームやリノベーションに対しての知識がないと、お金と労力ばかりかかってあまり高い金額で売れなかったというケースもありますので注意が必要です。
再建築不可物件が得意な業者に任せる
再建築不可の物件を多く取り扱っている不動産業者もあります。
こういった業者に売買を任せることによってなるべく再建築不可の物件は高く売ることができるでしょう。
こういった不動産業者は再建築不可物件の再生事業を得意としているケースもあります。
不動産業者の実績などもしっかりと見た上で業者を選ぶようにしましょう。
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