物件は購入しようとしている時に既存不適格物件というものが出てくる時があります。
今回はこの急ぐ適格物件に不動産投資をする時のリスクについて解説していきたいと思います。
既存不適格物件とは
建築基準法3条2項に以下のようなことが定められています。
「この法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際現に存する建築物若しくはその敷地又は現に建築、修繕若しくは模様替の工事中の建築物若しくはその敷地がこれらの規定に適合せず、又はこれらの規定に適合しない部分を有する場合においては、当該建築物、建築物の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分に対しては、当該規定は、適用しない」
この条文では建築当時に適法だったものの、後の法改正によって基準が合わなくなってしまった建築物は、現行の法律の規定適用は除外しますという内容を示しています。
既存不適格物件というのは、建築当時は適法だったのに今の法律に照らし合わせると違法になってしまう物件のことを指します。
建築基準法が施行された昭和25年以降から様々な法改正が行われてきました。
そのため建築当時では適法だったのに現在の建築基準法と照らし合わせると違法になってしまうという既存不適格物件が出てきてしまったのです。
しかし先述した通り、建築当時に適法であったものに関しては現行の法律に違反していても大丈夫ということになっていますので、
既存不適格物件であってもそのまま住み続けることが可能ですし、所有していることに対して罰則を科されることもありません。
ただし建築確認が必要な規模の増改築を行ったり建て替えを行う場合は現行の法律に従う必要があります。
既存不適格物件は違法建築ではない
既存不適格物件と似ているものとして違法建築物件が挙げられますが、既存不適格物件と違法建築物件は全く違うものです。
既存不適格物件は建築当時の法律に適合していたもののその後の法改正によって現行の法律に適合しなくなってしまった物件です。
それに対して違法建築は建築の時点でその当時の法律に適合しないままに建築されてしまった建築物です。
既存不適格物件は所有していても問題がないのに対して、違法建築の場合は市町村長や都道府県知事が、建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、使用禁止、使用制限などの措置を命じることができます。
建築基準法では建築物の安全性の最低基準を定めているためそれを守らなかったことによって死傷事故に繋がるケースもあるからです。
こういった点において既存不適格物件と違法建築物件は大きく異なります。
違法建築ではないことを確認する方法
違法建築ではないことを簡単に確認する方法として検査済証を確認するという方法があります。
検査済書というのは建物の建築工事が全て完了した時に検査を押して適法であると判断された場合に交付される証明書です。
これがあればきちんと当時の法律に則って建てられた建物だということが証明できます。
ただ築古物件の場合はこの検査済証を紛失してしまっているというケースもあります。
その場合は役所の建築指導課で完了検査を受けているかどうかを確認することができますので調べてみましょう。
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既存不適格物件になってしまう理由
既存不適格物件となる理由としてはいろいろな要因が考えられます。
建ぺい率や容積率の変更によるもの
建ぺい率や容積率は都市計画法やその他の法令、条例などに定められているのですが、その要件が変更される場合があり、建築当時は適法だったもののその後の改正によって建ぺい率・容積率の制限に適合しなくなったという理由が挙げられます。
高さ制限の変更によるもの
建物の高さに関する制限についても都市計画法やその他の法令、条例などによって定められています。
これらも建築後に改正されたことによって現行法だと不適格となってしまうことがあるわけです。
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建築基準法の道路が幅員4メートル以上と定められたため
建物の接道について、建築基準法の改正によりそれまでは「2.7メートル以上の道路に接していなければ建築することができない」という古い規定から、「4メートル以上の道路に接しなければならない」という規定に変更されました。
これによって既存不適格物件になっている可能性があります。
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耐震基準の変更によるもの
既存不適格物件となるケースで特に多いのが耐震基準が大幅に見直される形となった1981年6月1日施行の新耐震基準の施行です。
中古物件を沢山見ていると旧耐震基準で建てられた建物もありますよね。
これも実は既存不適格物件ということになるわけです。
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適格物件への不動産投資リスク
融資が受けにくい
現行の法令に適合しない物件に関しては金融機関の審査が厳しくなりローン審査が通らない可能性が高くなります。
自分が物件を購入することができても売却時にやはり買主側が融資を受けにくいという状態になってしまういますので買い手が見つかりにくいというリスクがあるでしょう。
建て替えや増改築は難しい
既存不適格物件を増改築たり建て替えたりする場合は現行法に適用させる必要があります。
建ぺい率や容積率がオーバーしている既存不適格物件だと増築するのは難しく、建て替えなどの際に建物の面積が小さくなってしまうことが多々あります。
既存不適格物件にはリスクもありますが、建築地に違法だった物件というわけではないのでリスクをしっかりと理解した上で投資するのであればそこまで問題はないのではないかなと思います。
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