主に地方の築古アパートを中心に投資をしています。
1月末に、所有しているアパートの現地視察に行ってきました。
東北エリアは1月末ですでに雪がすごいですね。
東京ではここまで積もることはなかなかないですから新鮮ですが、アパートを所有していると積雪情報にはいつもヒヤヒヤします。
繁忙期前に現地を見に行く理由
不動産業界は毎年、年明けくらいから繁忙期に入ります。
年度が変わるのに合わせて、入居や退去が増えるのです。
そのため、大体1月頃に現地に不動産を見にいくことが多いです。
この頃に現況を見ておいて、リフォームした方が良いところや、何か対応が必要なところを把握しておくようにします。
また、現地の管理会社さんともコミュニケーションをとっておくことで、物件の存在を思い出してもらうということも大切かなと思っています。
管理会社の担当の方は一人で何百という物件を管理されていることが多いです。
どうしても「記憶に新しい物件を紹介する」のが当たり前になってしまうでしょう。
そうすると忘れられる物件はどんどん忘れられてしまいます。
思い出してもらう努力も大切ですね。
空室にも色々ある
複数の物件を持っているのもありますし、同じアパートでも、空室が複数あるということがあります。
例えばこんな感じで、もうクロスも床も綺麗にしてあって、内見をしてもらっても印象が良いし、すぐにでも貸し出しができる、というお部屋があります。
基本的にはこういうお部屋を優先して案内して頂きたいですね。
しかし中には、クリーニング済となっていても、クリーニングの日付が2022年8月26日になっているものがありました。
現地視察をしたのは2025年1月末ですので、2年半ほどクリーニングをしてから空いてしまっているお部屋ということになります。
人が住んでいないとお部屋も悪くなっていくもので、クリーニング済になっていたのに、床が埃っぽい感じになってしまっていました。
日当たりの良いお部屋は印象は良いのですが、その分虫も湧いてしまいやすいです。
一見綺麗に見えるお部屋なのですが、よくよく見てみると床に虫の死骸が…
こういったお部屋はもう一度クリーニングしないといけないですね。
中にはリフォームが終わっていなくてクロスが焼けたままになっているお部屋もあります。
退去した時のままになっているお部屋ですね。
人によるのですが、退去後にお風呂がこんな感じで相当汚くなっていることもあります。
こういったお部屋はクリーニングを入れないと内見をしてもらうことができません。
途中見たお部屋ではクリーニング途中のお部屋もありました。
ポリタンクやバケツが置いてあり、まだ掃除途中…という感じです。
このお部屋は後から問い合わせたところ、繁忙期で職人さんが忙しく、クリーニングに時間がかかっているとのことでした。
1月末〜3月頃までは本当にこういうことは多くて、予め退去がわかっているお部屋がある場合は職人さんに予約を入れておくこともあります。
なかなか新規で職人さんが捕まらない、ということは繁忙期だとよくありますね。
それからアパートの空室が1階にも2階にもある場合。
この場合は2階の方がお部屋としては決まりやすいと思います。防犯面など考えると、1階よりも2階の方が人気ですね。
リフォームする順番を考えなくてはいけない
たくさん空室がある場合は、どのお部屋からリフォームをするか、ということを考えなくてはいけません。
すでに空室が何戸もあるようなアパートの場合は、繁忙期だからといって何室も急に決まる、ということは考えづらいです。
つまり、決まりやすそうなお部屋や、あまりお金をかけなくても良いお部屋から修繕した方が効率が良いのです。
結局リフォームしてクリーニングして、としても空室になって2年以上放置されるお部屋もあるわけですから、再クリーニング…となると二度手間ですし、費用もかさんでもったいないですからね。
そのため、クリーニングをするだけですぐに貸し出せそうなお部屋、かつ決まりそうなお部屋なのであればそのお部屋を優先するべきだと思います。
決まりそうなお部屋は
- 2階
- 日当たりの良いお部屋
- 綺麗なお部屋
- 設備が揃っているお部屋
という感じでしょう。
空室を埋めるのに費用が安く済みそうなところから潰していきます。
今回改めて複数物件の複数のお部屋を回ってみて、
お部屋がたくさんあるとどれがどれだか分からなくなるな…と思いました笑
本当はスプレッドシートなどにまとめて、どのお部屋が現状どうなっているのか、ということを把握しておいた方が良いのでしょうけど、
お部屋が多くなって来ればなるほど、その管理も大変になります。
細かくやりすぎるとメンタル的に参ってしまいそうな気もするので、
そこそこの感じでやっていくのもまた、続けて行くコツなのかも、なんていうことも思っていたりします笑