不動産投資の魅力はなんといっても、動かせるお金が大きい、というところにあるのではないかと思います。
投資にも色々な方法がありますが、銀行から融資を受ければ数千万、数億、といった物件を購入することができるのですから、元手が少なくてもレバレッジをかけて投資できて、収益性が高くなる、という構造ですね。
そして銀行融資からどれだけ融資を受けることができるか、
期間や金利について、どれだけ良い条件にすることができるか、というところが収益性を大きく左右します。
今回はこの融資について、中でも「オーバーローン」というものについて解説をしてみたいと思います。
不動産投資におけるオーバーローンとは
オーバーローンという言葉は、もともとローン残高が不動産の直を上回っており、該当物件を売却してもローンを完済することができない状態のことを指す言葉でした、
最近は融資を受ける際に、物件価格よりも多くお金を借りる、という意味で使われることが多く、今回お話ししたいのはまさにこの意味でのオーバーローンです。
通常銀行などで融資を受けて不動産を購入する場合は、だいた物件価格の2割〜3割程度の自己資本（頭金）を用意して融資を受けるのが一般的です。
ですが、頭金を全く入れずに、不動産を入手するためのお金を全てローンでまかなうのをフルローン、
さらには不動産購入額以外に、購入時に支払うべき諸費用などもローンでまかなう、つまり物件価格以上にローンを組むことをオーバーローンと言います。
物件を購入する際は、物件の購入費用以外に、
- 不動産取得税
- 保険料
- 司法書士への報酬
- 不動産仲介業者への仲介手数料
など、さまざまな諸費用がかかります。
これらの諸費用は不動産価格の5%前後、場合によっては10%ほどになることもあり、
不動産の価格が高くなればなるほど、この諸費用もかなりの金額になっていきます。
その諸費用の分も含めてローンを組んでしまうのがオーバーローンということですね。
関連記事：不動産投資で金融機関に融資相談をする時知っておきたいこと
オーバーローンのメリット
ではまずオーバーローンのメリットを見ていきましょう。
収益性が高まる
オーバーローンを組むことで自己資金が少なくても不動産投資ができますし、
手元になかったはずのお金を捻出することでより大きい物件を購入できて、レバレッジをかけることができます。
それによって収益性が高くなりますね。
例えば同じ利回り10%だとしても、
1000万円の物件だったら年間家賃収入は100万円。
それに対して7000万円の物件だったら年間家賃収入は700万円となります。
利回りというのはあくまでパーセンテージでの割合ですので、
分母をどれだけ大きくできるかで、収益性が大きく変わる、ということがよくわかると思います。
手元に現金を残しておくことができる
オーバーローンを利用することによって手元の現金を使わずに済みます。
そうすれば、急な大規模修繕などがあった際にも対応することができます。
ちなみに手元に全く現金がない状態で不動産投資をするというのは言語道断です。
そういった場合はオーバーローンを組むこと自体難しいと思いますが、
とにかく不動産投資というのは突発的なトラブルが頻繁に起こりますので、修繕したいのに修繕できない、というような状況にならないよう注意が必要です。
屋根や外壁などの大規模修繕は、修繕が必要なのに出来ないまま放置…というような状態になると経年劣化が早まる原因になります。
関連記事：不動産投資の修繕費目安、どんなものにどれくらいお金がかかる？
オーバーローンのデメリット
個人的にはオーバーローンはとても危険なのでおすすめできません。
ここからはオーバーローンのデメリットを解説していきたいと思います。
ローンの返済額が大きくなる
フルローンやオーバーローンは借り入れが多くなりますので、
月々のローンの返済額が大きくなります。
ローンの返済額は毎月変わらずにやってくるのに、アパートやマンションは空室が多く出るかもしれないし、家賃設定も築年数とともに下がっていくかもしれない。
それを考えると、ローン返済額が大きいままに不動産投資を続けるというのはとてもリスクが高く、危険なことです。
本来は、ローンの返済を家賃収入でまかなえて、さらに少し余裕がある、くらいが良いと思います。
中には「家賃収入に自分の給料から足してローンの返済を…」なんて方もいらっしゃいますが、それはもうリスクが高すぎて怖いですね。
関連記事：不動産購入は現金とローンどっちがいい？メリットデメリットが知りたい
金利上昇で大きな影響が出ることがある
借入の多いオーバーローンは、金利が上昇した時にキャッシュフローに大きな影響が出ます。
金利は変動金利と固定金利があり、固定金利であれば一定期間は変動しませんが、基本的に10年に1度など見直しのタイミングがくるものです。
金利が少しでも上昇すれば、金額が大きければ大きいほど、返済総額への影響が大きくなるので、この辺りも注意しておかなくてはいけません。
関連記事：不動産投資における融資の金利相場は？
レバレッジをきかせられるという点においてはとても魅力的なオーバーローンですが、
最悪のケースを想定してもなお切り抜けられる自信がないとおすすめはできません。
一種の賭け事のような投資になってしまうのは避けましょう。