不動産投資をする上で避けて通れないのが物件の修繕です。
旦那に安く利回りの良い物件を購入したとしても、修繕費が莫大にかかってしまうと思ったような収益を上げることができません。
だからこそ物件を選ぶときはどこの修繕にどれくらいのお金がかかるのかということをイメージできた方が良いです。
今回は不動産投資物件の修繕するときの修繕費の目安について、どんなものにどれくらいのお金がかかるのかということを紹介していきたいと思います。
大規模修繕
10年に1回は必要になってくると言われている大規模修繕。
実際にも12年から15年に1回ほどのペースで行われることが多いですが、物件を購入する時は10年に1回と思って考えておいた方が良いでしょうね。
外壁塗装
大規模修繕といえばやはり外壁塗装でしょう。
物件を見て購入する時はクラック（ひび割れ）が入っていないか、チョーキング（触った時に白い粉がつく）がないか、ということをしっかりチェックするようにしましょう。
クラックは部分的なものであれば補修工事をすることも出来ますが大きなクラックが入ってしまっている場合は外壁塗装をしっかりと行わなくてはいけなくなります。
またチョーキングがある場合は外壁塗装をそろそろやらなくてはいけないという目安になりますのでお金がかかります。
外壁塗装の目安としては1,000～30,000円/㎡くらいです。
足場を組まなくてはいけないというのが一番出費になる部分です。
アパート一棟になると100万円以上の金額になってくることもよくあります。
少し汚れている程度であれば洗浄だけでいけますが、塗装もしっかりやるとなると防水加工もしなくてはいけなくなりますので値段が高くなってしまうんですね。
これを念頭に入れずに物件を購入してしまうと、思ったより収益を上げられず赤字になってしまうということがあります。
しかも外壁というのは外観に直結する部分なので、入居検討者の第一印象に繋がります。
もちろん修繕を行うべき外壁を放置してしまうことで、漏水につながるということもありますので、しっかりとメンテナンスを行わなくてはいけません。
給排水管工事
給排水管の設備に関しては約25年程度で修繕するというのが目安になります。
- 給水ポンプの補修
- 給水管や貯水槽、水道メーターの交換や塗装
- 排水ポンプや排水管（汚水管・雨水管）の交換
などが修繕内容です。
1戸あたり15万円程度の修繕が一般的ですが、全て交換ということになると40万円ほどかかってくる場合もあります。水回りはかなりお金がかかる部分ですよね。
屋根・ベランダ
屋根やベランダは定期的に防水工事を行う必要があります。これを怠ると漏水などの原因になります。
基本的には塗料によって行う防水工事が一般的で、料金の目安としては8,000～12,000円/㎡程度です。
エレベーター交換
エレベーターは定期的な点検が義務付けられており、本体全てのリニューアルは約30年で行うのが目安となります。
全て交換、ということになると数百万円かかるものになりますので、中古で物件を購入する場合は修繕履歴をしっかりと確認しておきたい部分です。
関連記事：不動産投資においてエレベーター付き物件はどうなの？
原状回復などの小規模修繕
クロス、クッションフロアの張り替え
クロスやクッションフロアの張り替えに関してはかなり安く行うことができます。
1000円/㎡前後くらいで考えて良いでしょう。
退去後に必ず行っておくことで、新規の入居付けがしやすくなると思います。
またクロスに関しては白いクロスとアクセントクロスでは値段が変わりません。
このように簡単におしゃれな空間を演出することが可能ですので、アクセントクロスなどを取り入れてみるのも良いと思います。
特にファミリー層や女性をターゲットにしている物件の場合は、入居が決まりやすくなります。
関連記事：アクセントクロスとは？リフォームでお部屋の雰囲気をガラッと変える
水回りの工事
水回りはお金がかかるのに、きちんとやっておかないと水漏れや異臭などが発生してしまってトラブルになりやすいものになります。
水漏れの被害が大きくなると、階下まで影響が出たりするので、しっかりと対応したいところです。
トイレの交換などは20万円〜30万円程度かかったりもしますね。
こういった蛇口をシングルレバーの混合栓に変える、といったリフォームだけでも4〜5万円ほどしてしまうんですよね。（型が合うものにしか交換できません）
使い勝手を考えるとシングルレバーの方がよいですが、その利便性に対してすこし値段が高いなぁと感じます。
エアコン・給湯器の取り替え
エアコンや給湯器はそれぞれ10万円程度で交換が可能です。
こちらも10年程度で交換が必要になるものなので、全てのお部屋で対応しているとかなり金額が高くなりますよね。
地方物件だと、ガス会社がリースでエアコンや給湯器をメンテナンス込みでやってくれる、みたいなこともあります。
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