地方で中古の木造アパートを購入して不動産投資を行っていますが、やはり木造のアパートは良いなと思います。
ただもちろん構造的には一番耐久性が低い構造でもありますので、購入に当たっては懸念点もあります。
木造アパートをお勧めしたい理由と共に、物件を購入するときに注意して見ているポイントについて今回は紹介していきたいと思います。
木造アパートが魅力的な点
価格が安く利回りが高い
木造アパートが良いなと思う一番の理由はやはり、物件の価格が安いということです。
中古の木造アパートだと地方で探せばびっくりするほど安い価格で購入することができるんですね。
物件の構造には、木造以外に
- RC造（鉄筋コンクリート）
- SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート）
- S造（鉄骨）
といったものがありますが、木造は一番耐久性が低く、そのため価値も低くなります。
だからこそ中古で購入する場合は安く購入することができるんです。
物件を安く購入することができるというのはつまり利回りが高いということでもあります。
東京でワンルームのマンションを購入すると利回り5%前後が一般的ですが、地方で木造のアパートを購入すると利回りが20%近くある物件も未だにあるものです。
将来的に物件を売却して次は更に新しく規模の大きい物件を購入し投資規模も大きくしていく場合は、やはり利回りが高い木造アパートが一番効率が良いのではないかと思います。
関連記事：不動産投資、ワンルームの利回りはどれくらいがいいの？
売り出し価格に対して土地の値段の割合が大きい
物件を購入する時は、売り出し価格の分析をするのですが、どのように価格を分解していくかと言うと、
そのエリアの土地の値段を調べて売り出されている物件の価格から土地の値段を引きます。
坪単価が分かれば物件情報から広さを取ってきて、かければ大体の土地の値段を把握することができるので、簡単に建物部分にどれくらいの値付けがされているのかということが計算できるのです。
計算していると分かることですが、やはり木造の場合は建物部分の金額がかなり低くなってるんですよね。
この計算をしていると、鉄骨の物件になると建物部分が急に高くなるのが分かります。
結局、築年数が経ってしまえば建物部分の価値はなくなってしまうわけですから、もし何か大きな災害があって建物が全壊してしまっただとか、修復不可能なくらいに経年劣化してしまった場合、最悪と土地として売れば土地の値段は回収することができると考えられます。
そのためにも物件を購入する時は建物の値段と土地の値段は分けて考えてみるのがお勧めです。
売り出し価格のうち、資産価値が落ちない土地が多くを占めている不動産の方が価値が高いと言えるでしょう。
家賃も低く設定できるため入居付けしやすい
木造アパートの場合は家賃設定も低く設定して利回りを保つことができますから、幅広い人に検討してもらうことができ入居付けがしやすいというメリットがあります。
特に地方の場合は生活保護受給者の方にも住んでいただけるような家賃設定で考えて募集をかけているアパートもあります。
関連記事：家賃設定をする時にオーナーが考えること
木造アパート購入時の注意点
さて、ここまで木造アパートの良い点についてお話ししてきましたが、もちろん投資ですから失敗をすることもあります。
木造アパートを購入するときにどのような点を注意して見ているかということを紹介していきたいと思います。
修繕履歴
大切なのは修繕履歴を確認すること。
価格が安いからといって即決してしまったけれど、修繕履歴などよくよく見てみてチェックしたら大規模修繕がそろそろ必要な物件で、思ったよりも出費がかさんでしまい投資失敗してしまったというのはよく見るケースです。
耐久性が低い木造の物件に関しては、メンテナンスを頻繁に行う必要があります。
ただ木造アパートの場合はしっかりとメンテナンスを行っていれば木造感はあまり出ないんですよね。
木造アパートを購入するために見ている方なら分かるかと思うのですが、木造だな、と一目見て分かるような物件というのは実は少ないです。
しっかりと外壁などのメンテナンスがされていれば古臭い感じはしません。パッと見るだけではと木造はあまり区別がつかないのです。
だからこそメンテナンスを定期的に行うことが必要で、第一印象にも結びつきやすい外壁はとても重要ですね。
10年から15年ほどで外壁は修繕を行った方が良い部位で、足場を組まなくてはいけないぶんかなり費用がかかってくる大規模修繕になります。
修繕履歴をしっかりと確認して、次にどのタイミングでどのような修繕を行わなくてはいけないかということをきちんと予想するようにしましょう。
また物件を実際に見に行った時に外壁に大きなクラック（ひび割れ）がないか、チョーキング（触った時に手に白い粉がつく）がないか、ということも確認しておくと良いと思います。
再建築不可などの物件ではないか
安い物件というのはそれなりに理由があるものです。
あまりにも安すぎる物件は再建築不可などの特別な条件が付けられている物件の場合があります。
そういった物件の場合は物件を売却する時になかなか買い手が見つからないということにもなりかねません。
土地として売却するにしても再建築が不可なのであれば土地の評価も落ちますし、そもそも売れないということも考えられます。
物件を購入する時は、どうしてその物件が安くなっているのかということはしっかり考えるようにしましょう。
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