税金対策のためにマンションを購入する、ということはよくあることですが
実際にマンションを購入することによってどういう仕組みで税金対策ができるのか、ということをしっかりと知っている人は少ないのではないのでしょうか。
マンション購入をすることがどうして税金対策になるのか、掘り下げていきたいと思います。
マンション購入を個人で行うのか、それとも法人で行うのかによっても少し内容が変わってきますので
それぞれの場合について解説していきましょう。
個人の場合
住宅ローン控除が使える
個人でマンションを住宅として買うのであれば住宅ローンを組むことができますが
この住宅ローンはかなり金利の安いローンなので、まずそのローンが使えるというだけでも大きなメリットです。
そしてこの住宅ローンを組んだ場合は、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）というものを受けることができるんですね。
控除というのは税金がかかる分のお金を減らすことができる、という意味で
今課税されている収入などに対して住宅ローン控除が適用されれば、本来払わなくてはいけなかった分の税金を少し安くすることができる、という意味です。
ただ、住宅ローン控除は住宅ローンを組んだ人がみんな適用される、というわけではなく
以下のような条件があるので注意が必要です。
- 自ら居住すること
- 床面積が50平方メートル以上であること
- 中古住宅の場合、耐震性能を有していること
- 借入期間や年収についても諸条件あり
損益通算ができる
損益通算、というのは損してしまった分と利益になった分を一緒に計算することができる、という意味です。
住宅ローンを組んで自分が住むためのマンションを買う、という場合とは異なり
損益通算ができるのは賃貸経営目的でマンションを購入する時のみです。
賃貸目的でマンションを購入しても、最初の方はどうしても経費がかさみ、赤字になってしまいがちですので
その赤字の分を繰り越して、後々に出てくる利益と一緒に計算することで、納める税金を安くする、という税金対策になります。
ただこの損益通算は後々にきちんと利益が出てくるからこそ税金対策になるものだと言えます。
マンションを購入して賃貸経営を始めたけど、入居者がなかなか決まらずずっと赤字のまま…なんてことになったら税金対策どころかマンションを購入した意味すらなくなってしまうので
賃貸経営を成功させていかないと意味を成しません。
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相続税対策ができる
人が亡くなってしまった時に、その資産を親族などが相続することになりますが
相続する資産は現金だけではなく株や不動産なども含まれます。
そういった資産には相続をする時に相続税がかかってくるのですが、
現金に対してよりも株や不動産などにかかっくる相続税の方が安いんですね。
というのも、現金の場合は1000万円あれば1000万円にまるまる相続税がかかってきてしまうのですが、
土地の場合はその土地の価値をどれくらいで計算するのか、というのを国税庁が定めている路線価というもので表します。
大体その路線価の80%くらいが、その土地を相続する時の評価額になるので、1000万円ほどの価値がある土地だったら800万円ほどの値段に対して相続税がかかる形になるんですね。
これは額が大きくなればなるほど大きな税金対策となります。
さらに土地ではなく建物の場合は、固定資産税の評価額がもとになって計算されますが
大体建築費用の50%〜60%ほどの値段で評価されることが多いです。
これも大きな税金対策になりますね。
現金で持っているより圧倒的に不動産として持っている方がいい。
法人の場合
法人の場合は個人でマンションを購入するよりもさらに税金対策としてできることが多いです。
所得税と法人税
まず個人と法人では税金のかかり方が大きく異なってきます。
例えばサラリーマン大家だった場合、個人で経営をしている場合は給与所得と不動産所得は合算して考えられるため、
所得が多くなればなるほど、累進課税制度によって払うべき税金は多くなっていってしまいます
しかし法人化していれば、個人で受け取っている給与所得と法人の方に入ってくる不動産所得は別で計算することができるので
適用される税率が低くなるんですね。
これが法人化することによってできる税金対策のもっともポピュラーなものの仕組みです。
減価償却費の違い
減価償却というのは不動産を購入した時に建物部分の金額を、残りの耐用年数で按分し、経費として計上できる仕組みのことを指しますが
これも個人と法人では全然違います。
個人の場合は強制償却といって、毎年減価償却費として計上する金額が決められてしまっているのですが
法人の場合は任意償却といって、上限が定められている減価償却費の中から金額を任意で決めることができます。
収益とのバランスを見て減価償却費を決めることができるので、
少し利益が出すぎてしまった時にマンション購入をする、などして税金対策ができるわけです。
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譲渡所得も違う
建物を売却した時などの譲渡所得も、
個人の場合は不動産の所有期間が5年以下か5年を超えるかによって「短期譲渡所得」「長期譲渡所得」にそれぞれ分けられ、
前者は税率が約40パーセント、後者は約20パーセントとなっています。
この譲渡所得は独立して計算されるため、不動産所得が赤字でも合算ができないのですが
法人の場合は不動産所得と譲渡所得を含めて、全て合算で利益が計算できるので調整がしやすくなり、税金対策になります。
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他にも法人の場合は経費として計上できるものが個人よりも多かったり、何かとメリットが多いので
マンション購入時だけでなく、不動産所得がそれなりに上がってきたら法人化を検討してみるといいかもしれません。