不動産投資物件を探しているとオーナーチェンジ物件にもよく出会いますよね。
オーナーチェンジ物件に投資をするメリットとデメリットについて今回は解説していきたいと思います。
オーナーチェンジ物件とは
まずオーナーチェンジ物件について改めて定義を確認しておきましょう。
オーナーチェンジ物件とは既に入居者が賃貸契約を結んだ状態で入居している不動産を売買することを指します。
入居している賃借人はそのままに不動産の所有者であるオーナーだけがチェンジするのがオーナーチェンジ物件です。
不動産を購入することで売主との間に結ばれていた入居者の賃貸契約が買主に引き継がれます。
借地借家法第31条では以下のような記載があります。
建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
このように建物のオーナーが変わると旧オーナーと入居者とが結んだ賃貸契約は新しいオーナーにそのまま引き継がれるようになります。
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チェンジ物件のメリット
入居者募集がゼロからのスタートではない
オーナーチェンジ物件にはすでに入居者がいるので、入居者募集をゼロから行う必要がありません。
これは最大のメリットになるかと思います。
しかし入居状況というのは建物によっても異なるものです。
オーナーチェンジ物件でも入居者がほぼいないというような物件もありますし、全空物件もあります。
入居者の情報がまとめられているレントロールというものがありますので、オーナーチェンジ物件を購入する場合はこのレントロールを必ず見せてもらうようにします。
レントロールを見ればどのような入居者が入居しているのかということがある程度わかります。
学生物件なんかはいつ入居したのか、大学何年生なのかということがわりと重要になってくるかと思います。
これによって退去の予測をつけることができるからです。
他にもどのような属性の人なのか、家賃はいくらで入居しているのかということをレントロールから読み取ることができます。
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家賃収入がすぐに入ってくる
入居者が既にいる状態の物件ですので、購入した月からすぐに家賃収入を得られるというのがオーナーチェンジ物件のメリットです。
融資を引いて不動産投資をする場合は、毎月の返済もありますので、すぐに家賃収入を得られるというのは良いポイントですよね。
不動産ローンの融資審査が通りやすい
家賃収入がきちんと入る収益性の高い物件だということが分かっていれば融資審査も通りやすくなります。
すでに入居者が多く入っている物件であれば収益面で金融機関の評価が高くなり、不動産投資ローンの金融審査に通りやすくなるでしょう。
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オーナーチェンジ物件のデメリット
契約の変更ができない
旧オーナーが行っていた契約の内容を簡単に変更することはできません。
そのため、家賃の賃料を変えたりだとか立ち退きの要求をするということもほぼできないと思った方が良いでしょう。
新しいオーナーと入居者の間でトラブルに発展してしまうこともあります。
家賃に関しては現在の入居者が退去した後に見直すという形になりますね。
相場よりも安い家賃設定で貸し出している場合はしばらく我慢が必要になります。
ものすごく長く入居している入居者がいる場合は相場よりも高い家賃設定で契約をしたままになっているという場合もあるでしょう。
こういう場合は退去した後に新しい入居募集をする際、家賃設定を低く見直さなくてはいけなくなってしまうことが多いと思います。
利回りの計算は再度行った方が良いですね。
関連記事：収益物件の利回りとは？どんな風に計算すればいいの？
内装の見学ができないことがある
満室物件でのオーナーチェンジの場合は内装の見学が出来ません。
そのためお部屋の中を見ないで物件を購入することになります。
物件の瑕疵の有無を知るための現地調査が十分に行えないということになりますのでリスクはあるんですね。
入居者を選ぶことができない
通常、管理会社と連携を取りながら、入居してほしくないなと思うような入居者の場合は入場を断るというようなこともやっています。
しかし既に入居者が入居している場合は自分が選んだ入居者ではありませんので問題のある入居者がいる可能性もあります。
例えば家賃を滞納する入居者がいたり、近隣住民とトラブルを起こしやすい方がいるみたいなこともあります。
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親戚や友達などを入居させている
親戚や友達などを入れて、入居率が高いように見せて、物件の引渡しが終わった後に退去するというような悪質なオーナーチェンジのやり方をする業者があります。
オーナーチェンジ物件を購入する際は本当に入居しているかどうかということをしっかり確かめた方が良いです。
現地に赴いてポストに手紙がたまっている部屋があったりカーテンが引かれていないのに入居していることになっている部屋があったりする場合は注意が必要です。