不動産の購入を検討するときに参考にするべき資料というのは色々なものがありますが、その中の一つとしてレントロールというものがあります。
今回はレントロールとはどういうものなのか、またどういったポイントに注目して読み解けば良いのかを解説していきたいと思います。
レントロールとは
レントロールとは貸借条件一覧表のことです。
この一覧表を見ることによって貸借条件や貸借人の条件などを読み取ることができるようになっています。
レントロールに書かれている情報としては
- 部屋番号
- 入居者の名前
- 入居日
- 家賃
- 敷金
- 契約期間
などです。
マンションやアパートなどの建物を一棟まるごと所有する場合、このレントロールで現在の入居者がどのような状況で物件を借りているのかということを知ることができれば、
物件を購入した後のキャッシュフローも想像しやすくなります。
レントロールで見るべきポイント
賃料や敷金のばらつき
レントロールを見ると、階数や部屋の広さが同じなのに賃料がばらついているということがあります。
これはどういう意味なのかと言うと新しい入居者の賃料がどんどん下がってきているという意味です。
ばらつきが激しいということは賃料を下げないと入居者が決まらないという状況から家賃をどんどん下げていっているということです。
やはり物件は経年劣化とともに価値が低くなっていってしまいますし、周辺地域で競合が多い場合は家賃を下げることで戦っていくしかありません。
そうなっていくとキャッシュフローはどんどん下がっていくことになります。
家賃が下がっていること言うことは入居者を募集も苦戦しているということが考えられます。
逆を言えば敷金や賃料にばらつきがなく、安定してキャッシュフローを生み出すことができている物件の場合は、新たな入居者も獲得しやすい物件だと言えるでしょう。
入居者の属性
入居者が法人であったり女性の入居率が高い場合は安定したキャッシュフローを期待することが出来ます。
また四年制の大学に通っている学生などが入居している場合も、その大学が存続し続ける限りは入居率を確保することができるかと思います。
さらにファミリー層の平均入居期間は約6年といわれています。
ファミリーで入居している場合は入居期間も長くなることが期待できます。
入居者の入居年月
入居者の入居年月はある程度バラバラであるほうが安心です。
入居年月が一緒の場合は契約終了をするタイミングも一緒なので、一斉に退去してしまうという可能性が考えられるからです。
また悪質な物件の場合は物件を高く売るために知人や親類を無理やり入居させていたり、フリーレントにして入居させていたりして
物件を購入した後に一斉に退去をしたりするようなことがあります。
直近でたくさん入居者が入っている場合は注意が必要だと言えるでしょう。
空室期間
レントロールの中でもかなり重要になってくる情報が空室の空室期間です。
空室がある場合はいつから空室であるのかということを確認しましょう。
長期間個室が続いている場合はその原因を突き止めなくてはいけません。
- 募集家賃が近隣の家賃よりも高いかどうか
- 空室になっている部屋に問題があるのか
- 同じような間取りの他の競合物件と比べると設備が劣っているのか
など見るべきポイントがたくさんあります。
これらの問題を探すことによって物件全体の問題を突き止めることができるでしょう。
空室期間が長く続いている部屋がある場合は入居募集に苦戦するかもしれません。
基本的に表面利回りは満室想定しの利回りで表示されているので、こういった今現在ある空室の状況についてもきちんと目を通しておくことが大切です。
直近の契約
一番直近で契約している契約者の契約条件を見てみましょう。
その家賃より家賃を下げて入居者を募集することは難しいと思った方が良いです。
その家賃で空室のことも考えて実質利回りを計算していくと良いでしょう。
直近の契約がどれぐらい最近のことなのかということを見ることで、その物件がどれだけ競合の物件と戦っていくことができる物件なのかということも推し量ることができます。
その他の情報も仕入れよう！
今回はレントロールの味方や注目するべきポイントについて解説してみましたが、物件を購入する時はもちろんこのレントロールだけでは判断することはできません。
マイソクの情報もきちんと読み取れるようにしておいた方が良いです。
さらに、物件を購入する時に一番大切になってくるのは現地情報です。
物件がある現地に赴くことによって、資料だけでは読み取ることができない情報をたくさん仕入れることができます。
その他にも不動産業者とコミュニケーションを上手く取れるのであれば、
その物件の賃貸の問い合わせの数や内見の数まで調べられると良いでしょう。
不動産を購入して賃貸募集をしていれば収益を得られるわけではありません。
きちんとした経営戦略を立てていかないと、不労所得と言われる不動産での収益も得るのは難しいのです。
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