今回はシェアハウスへの投資について、どのような知識が必要でどのようなリスクがあるのか、ということを解説していきたいと思います。
シェアハウス投資と聞くとかぼちゃの馬車事件を思い浮かべる人が多いかもしれません。
シェアハウスそのものが問題だったのではなく、どちらかと言うとサブリースの契約内容に問題があったのではないかと思います。
今回はシェアハウス投資での管理形態についても詳しく触れていきたいと思います。
物件は土地代を見て選ぶ
まずシェアハウス投資を行うときの物件の選び方ですが、シェアハウスの運営というのはとても難しいです。
そのため思ったよりもうまくシェアハウスを運営していくことができなくなった時に、なるべく損失を抑えるためにも不動産の売却である程度元が取れるような物件を探した方が良いでしょう。
つまり土地代だけで考えた時にある程度かってがある不動産、ということです。
シェアハウスの管理形態
シェアハウスの管理形態には大きく分けて以下の三つをあげることができます。
- 自主管理
- サブリース
- 管理会社に委託
自主管理
入居者募集や家賃回収、イベント企画やシェアハウスのルールづくりなど全ての管理を自分で行うという方法です。
様々な日常的に起こるトラブルにも迅速に対応する必要がありますので、物件の近くに自分が住んでいないと自主管理は難しいと思います。
一般的なアパートやマンションと違い、シェアハウスのルール作りなどはノウハウが必要な部分でもあります。
他のシェアハウスがどのように運営をしているかということも調べた上でやっていく必要があるでしょう。
そういったことを考えると初めてのシェアハウス投資から自主管理で始めるというのは現実的ではありません。
ある程度シェアハウスを運営した経験があったり、仕事で不動産業に関わっていたことがある、というレベルの人でないと自主管理のシェアハウスで投資を成功させるのは難しいです。
とはいえ管理してくれる管理会社を見つけるのがとても難しいのがシェアハウス投資業界です。
実は大半のオーナーが自主管理をしています。
シェアハウスの管理ができる会社が少ない上に、たとえ見つかったとしても手数料率は家賃の20%程度とかなり高めなのです。
サブリース
一般的なマンション投資家アパート投資をするのと同じで、入居の人数に関わらず毎月一定の収入を得られるのがサブリースです。
管理において難しいと感じる部分を全て丸投げすることができるので楽な運営方法ではありますが、このサブリースの方式にすることによってかぼちゃの馬車事件が起きてしまいました。
周辺の家賃相場に比べてかなり高めに家賃が設定されていたことにより、利回りだけを見ると非常に良い数字なのですが、蓋を開けてみたら入居付けがなかなかうまくいかず、家賃を下げざるを得ない、ついにはサブリース契約を維持することもできない、という状態になってしまったのがかぼちゃの馬車事件です。
管理会社に委託
上記で解説したように管理会社に委託をする場合はかなり手数料が高く、管理会社自体も少ないです。
手数料を引いてもきちんと儲けを出すことができるかということを考えて管理会社に委託をすることを検討しましょう。
通常の投資物件とはまた違った管理ノウハウが必要になってきますので、その管理会社が複数のシェアハウスを扱っているかどうかということも確認しておいた方が良いです。
出来ればそれらの物件も見させてもらうようにすると判断しやすいでしょう。
管理委託をする場合は管理業者をしっかりと選ぶ必要があります。
関連記事：不動産オーナーの管理会社との付き合い方
シェアハウス投資のメリット
シェアハウスの一番のメリットは利回りが上がりやすいという部分です。
アパートに比べて部屋数を細かく区切ることができるため、集合住宅と比較すると収益性がかなり高いんですね。
トイレやキッチン、洗濯機などは共用となりますので、初期投資も少なくて済みます。
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シェアハウスの注意点
地域によって需要の偏りがある
地域によってシェアハウス需要の偏りがあるというのが大きな注意点です。
入居者が決まらないことには運営をしていくのが難しくなりますので、その地域にシェアハウス需要があるのかということをまずは調べてから物件を選ぶようにしましょう。
学生や若い人が多い町だったり人口密度がある程度高いエリアでないとシェアハウスの需要を見込むことができません。
トラブルが多い
入居者同士のトラブルはどうしてもシェアハウスだと多くなります。
できれば他のシェアハウスでどのようなルールを設けているのかということを調べてしっかりとルール作りをするようにしましょう。
サブリースではない管理の仕方をする場合はすべてそれらのトラブルの対応を自分でやらなくてはいけなくなってしまいます。
リノベーション知識が必要
多くの場合は中古物件をリノベーションしてシェアハウスとして運営していくという形になると思います。
その場合はリノベーションするにあたってどれくらいの予算が必要かということを物件を購入する時点で考えなくてはいけません。
それらを踏まえて利益が出るかということを計算しなくてはいけないのである程度リノベーションの知識が必要になります。
中古物件への投資をそれなりにしてきた人じゃないと難しいと思います。
客付けが難しい
シェアハウスは一般の大手ポータルサイトでは掲載できないことがあります。
SUUMOやヤフー不動産などでは掲載することができず、専用の募集サイトなどを使用することになりますので、一般的な不動産に比べると客付けが難しくなる部分があると思います。
出口戦略が立てづらい
シェアハウスは銀行などの金融機関では寄宿舎の扱いになります。
そのため融資がつきにくく、買い手が現れてもなかなか資金を準備することができず購入できないというケースが多いです。
シェアハウス投資を始める時は売却時のことも考えて購入をしたいですね。
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