今回は不動産投資において収益物件を購入する時に失敗してしまう人のパターンについて解説したいと思います。
これから不動産を購入しようとしている人、「失敗したくない！」と思っている人へ、どうかこのパターンにならないように気をつけて欲しいです。
物件を見ないまま購入する
特にサラリーマン大家で地方の物件を購入する場合によく見られるパターンです。
物件を見に行くためにはそれなりに旅費交通費がかかりますし、検討している物件を全て見ていたらその額も馬鹿になりません。
これから儲けようと思っているのに、最初からそういったところにお金をかけてられない、と思うのでしょう。
サラリーマン大家の場合は、物理的に物件を見る時間を捻出することができないという方もいますね。
しかし購入した収益物件はその後誰かに貸すわけです。
借りる人は当たり前ですが、内見をして物件を決めます。
内見をして「思っていた雰囲気と違うな」と思ったら入居は決まりません。
つまり物件情報や物件の写真だけで得られる情報と、実際にそのお家に行ってみて感じる雰囲気の差がある場合は入居が決まらないということです。
情報と現地の雰囲気のギャップをオーナーが理解できていなければ、入居が決まらなかった場合もその原因を特定しづらくなるでしょう。
私もそれなりの数の物件を見ていますが、やはり物件情報と実際の物件には大きなギャップがあります。
物件情報には「記載しなくてもいいこと」がいっぱいあるんですよね。
物件の裏が墓地だとかホテル街、みたいなことです。
これは売買の場合も同じで、物件情報にそういった嫌悪施設の情報を載せる義務はありませんから、
物件の周りがどんな雰囲気なのか、どういう施設があるのか、ということは実際に足を運んでみないとわからないものです。
コンビニやスーパー、学校が近い、みたいな良い情報はもちろん物件情報に大きく記載されますが、悪い情報は掲載する義務がないものは載せません。
だからこそ、現地に赴かないままに物件を購入するのはとても危険なことなのです。
不動産投資で成功をおさめているオーナーのほとんどが、購入を検討している物件がある地域をランニングコースやドライビングコースに設定して、何日も通ったりするものです。
地方物件の場合は何日も、というのは難しいかもしれませんが、せめて地元の不動産業者と仲良くなったり、地元の情報を仕入れられるように地図を見て勉強する必要があるでしょう。
関連記事：不動産購入時に注意したい嫌悪施設とは？
サブリースに安心してしまう
サブリースはサブリース会社に転貸借する方式で、空室でもサブリース会社がお金を払ってくれるやり方です。
自分で運営するよりも手間も省けますし、精神的にも楽です。
ですがもちろん利益は薄くなります。
しかしこの「サブリースをすれば大丈夫」という気持ちから、キャッシュフローなどを考えられず、最終的にローンを返済していくことができなくなってしまう、結果的にポケットマネーで返済をせざるを得ない…みたいなことになってしまいがちです。
サブリース会社も倒産しないとも限りません。
「サブリースがあるから安心」と考えるのはやめましょう。
関連記事：サブリース（家賃保証制度）のメリットデメリットを解説
不動産会社をあまり知らない
不動産会社をあまり知らないままに不動産投資を始めようとする人が多いです。
自分が投資しようとしている地域で強い不動産業者はどこなのか？何社くらいがトップ争いをしているのか？ということを知っているでしょうか。
中古物件で不動産投資を始める場合は特に、不動産業者だけでなく、内装業社にも強くなっておいた方が良いです。
地方で中古物件の投資を始めるのに、修繕をしようとしたら内装業社が1社しかなく、競合がいないために修繕費用がとんでもなく高額になった、というケースもあります。
地方にはこういったことがよくあるのです。
関連記事：不動産投資のランニングコストにはどんなものがある？
不動産投資の知識があまりない
「なんとなく儲かりそう」「貯金するよりは投資した方がいい」くらいの知識で不動産投資を始めようとしていないでしょうか？
もちろん始めるきっかけはそういった考えで全く問題ないのですが、不動産投資を始めるにはまず物件を購入するところから始まります。
しかしその購入した物件の内容によって、投資が成功するか失敗するかが決まってしまうのです。
とりあえず買ってみよう、というような買い物ではないですからね。
まずは不動産に興味を持って、調べて、学んでいくということが大切です。
営業マンの話を鵜呑みにする
不動産の営業マンに話された話が「いい話だな！」と思ってすぐに契約しようとしていないでしょうか？
不動産業者はたくさんあります。比較検討してください。
一人の営業マンの言うことが全部正しいと思ってはいけません。
営業マンは売りたい商品を売っているからです。
多角的に見て本当にその話が良い話なのか、ということを見定める目を養う必要があります。
関連記事：不動産屋に嘘を言われることもある？売買時に気をつけたいこと
実質利回りの計算をしていない
不動産を購入する時の一つの指標として見るのが利回りだと思いますが、ネットや物件情報に掲載されている利回りは表面利回りです。
満室想定時の利回りで出されていますので、「今空室がいくつあるのか？」「これまで空室率はどのような推移を辿っているのか？」ということを調べて、実質利回りを自分で計算していく必要があります。
もちろんそこに修繕費などのランニングコストの計算も入れなくては意味がありません。
表面利回りだけに惑わされないようにしましょう。
関連記事：収益物件の利回りとは？どんな風に計算すればいいの？
収益物件の購入で失敗してしまう人のパターンについて紹介してみました。
これから物件の購入を検討している人はぜひ参考にしてみてください。