中古区分マンションを購入しようと思いまして、いくつかの不動産業者さんに問い合わせをしています。
実際に物件の購入をしようとすると、不動産売買とは本当に複雑なものだな〜と感じますね笑
特に初めて不動産を購入する、という方は「最初にどんなお金がかかるんだろう？」というのが一番心配になるところだと思います。
今回は混同しがちな手付金と頭金の違いについて解説してみようと思います。
手付金は売買契約時に買主が売主に支払う証拠金
手付金は物件価格の5%〜10%（もしくは100万円）が相場となり、売買契約時に買主が売主に支払う証拠金です。
ざっくり不動産を購入する流れを書いてみますと、
- ネットで良い物件がないか検索
- 良さげなところがあれば掲載されている電話番号に電話して問い合わせ
- 電話で聞いた内容的にも良さげなら、内見のお願いと日程調整
- 内見して気に入れば、買付証明書を記入して申し込み（金額など条件交渉）
- 買主と売主双方で合意がとれれば、売買契約書の締結（手付金の支払い）
- 後日（一般的には1ヶ月半後程度）、残代金の支払いと物件の引き渡し
という流れが一般的だと思います。
ローンを組んで不動産を購入する場合は、これと並行してローン審査が入る感じですね。
手付金の支払いは売買契約時になりますので、上記の流れの中で言うと⑤になります。
例えば2000万円の物件を購入する場合は、100万円〜200万円が手付金となるわけですが、
まだ物件の引き渡しがないうちから、このような大金を支払うのは怖い、と思われる方も多いと思います。
この手付金はどういう役割を果たすのかというと、売主に対する証拠金です。
売買契約を締結しているのにも関わらず、買主が
他に良い物件あったから、やっぱりキャンセルしてそっちにしたい〜！
と言い出すかもしれませんよね笑
ですが売主も買主を募集して、数ある申し込みの中から、「この人に売りたい」というのを決めて売買契約を締結するのです。（基本的には申し込み順になりますが）
その段階になって「やっぱりやめた」がないように、手付金というものを支払うことになっているんですね。
この手付金は、引き渡しの時には物件購入代金から差し引かれて、残りの残代金を支払うという形で精算されますので、
物件購入代金と別途支払うのではなく、購入代金の一部として補填されるのです。
ただ、手付金は証拠金なので、本来であれば引き渡しの時に手付金を返金して、あらためて物件購入代金を支払う、というのが意味合いとしては正しいのでしょう。
ですが実務的にそんな面倒なことは行いません。
それが混乱の原因になるのかもしれませんね。
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頭金は最初に支払う物件の代金の一部
頭金というのはローンを組んで物件を購入する時に、最初に現金で用意する金額のことを指します。
頭金の相場は物件価格の1割〜2割程度です。
2000万円の物件を購入するのであれば、200万円〜400万円ほどを頭金として入れる方が多く、
残りの1600万円〜1800万円をローンとして銀行から借りる、ということです。
頭金を入れることによって金融機関から借りる金額が少なくなりますので、最終的に支払う金額も少なくなりますし、
ローン審査が通りやすくなるというメリットがあります。
手付金も頭金も、どちらも物件購入代金の一部になるものではありますが、
イメージとしては手付金は売主向けのもの、
頭金は金融機関向けのもの、
と言えるでしょう。
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手付金も頭金も、金額は交渉可能
手付金は売主側で決めることではありますが、あまり現金が用意できないという場合は手付金の金額交渉が可能です。
減額交渉をされる方もいらっしゃるし、場合によっては手付金なしとするケースもあるようです。
不動産業者の方に聞いたところ、売主が個人の場合は手付なしは難しく、
業者が持っている物件の方が交渉がしやすいとのことでした。
（リスクを背負うことに対して、個人よりもやはり業者の方がタフである、ということですね）
また頭金も、金融機関との交渉次第という感じで、
もし用意ができないのであれば、頭金なしということでもローンが通ることもあります。（フルローン）
ローンに関しては属性など、他の要員も含めて審査対象となりますので、頭金なしという部分以外で点数を稼げそうなのであれば大丈夫かもしれませんね。
ローンに関しては総合的に判断されますので、金融機関ともコミュニケーションをとって、相談しながら進めていけると良いと思います。
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