土地の値段はどのような条件で決まっていくのでしょうか？
不動産を購入する場合も売却する場合も、土地の値段の決め方を知っておけば、土地と不動産を分けて価格を考えることができて便利です。
建物には経年劣化がありますが、土地にはそれがありません。
つまり土地の値段をある程度計算できれば、売り出し価格のうち、土地の値段の割合と、建物の値段の割合がわかります。
また売却時も、土地の値段を大体計算できれば、値付けがしやすくやります。
今回は土地の値段の決め方について、解説していきます。
土地の値段を決める3つの要素
土地の値段を決める要因となるのは、主に以下の三つの要素です。
- 公示地価
- 基準地価
- 路線価
それぞれどのようなものなのか見ていきましょう。
公示地価
公示地価とは公的価格の一つです。
国土交通省土地鑑定委員会が地下公示法に基づいて、毎年1月1日に標準値を選定し、判定して公示します。これが公示地価で、一般的な土地の取引価格に対して指標となる価格になります。
公共事業用の土地の取得価格の算定基準ともなり、参考にしたい価格です。
1月1日に評価されたものが毎年3月中旬ごろに公表され、対象は都市計画区域内ですが、それ以外の土地でも不動産の取引が行われると予想されるような土地に関しては鑑定が行われます。
基準地価
基準値標準価格は都道府県地価調査とも言われており、これは国土利用計画法施行令第9条にもとづいて、都道府県知事が毎年7月1日における標準価格を判定しています。
公表時期は例年9月中旬〜下旬になることが多く、公示地価とは公開元が異なるというのと、公示地価と調査時点及び対象区域において、相互に補完関係にあります。
算出方法は公示地価とほぼ同じなので、かけ離れることはありません。こちらは都市計画区域外も含まれます。
路線価
道路に付され、その道路に面している標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格です。毎年1月1日に公示地価を基として算定した価格のおおよそ80%を基準に評価しています。
相続税路線価と固定資産税路線価の2種類があり、名前の通りわかるかと思いますが、相続や固定資産税の計算に用いられる評価額です。
相続税路線価は公示地価の約8割が目安で、国税庁が公開します。
固定資産税路線価は3年に1度評価が行われ、公示地価の約7割程度が目安、公開もとは総務省・市町村長です。
土地の査定ポイント
どこが何のために土地の評価を行うのか、ということが前項でわかったかと思いますが、ではどのようにして値段は決まるのか？その査定のポイントを解説します。
主に土地の値段を左右するのは
- 土地の特性
- 流通量
- 売主の事情
の3つのポイントです。
土地の特性
- 駅からのアクセスや周辺施設など、土地の利便性
- 使いやすい形の土地であるかどうか
- 高低差はどの程度あるか
- 面している道路の広さはどれくらいか
など、といった土地の特性から土地の査定が行われます。
土地に建物を建てる時のことを考えると、
- 駅から近く、周辺施設も充実している
- 形が綺麗で建物を建てやすい（歪な形をしておらず、綺麗な四角形）
- 広い道路に面している（重機が入りやすい、駐車場として使える、などの理由から）
といった土地が評価されやすいです。
ちなみに接面している道路の幅員（道路の幅の長さ）によって建てられる建物の大きさが決まります。
土地には容積率という制限があり、この容積率は建物の延べ床面積の土地面積に対する割合なのですが、これは前面道路の幅員によって決まるのです。
容積率が高いほど、階数も高い建物を建てることができるので土地価格が上がるんですね。
流通量
これは需要供給のバランスです。土地に限らずどのような市場でもあることですが、流通量が多ければ安くなり、土地の売却がほとんど行われないようば地域だと高くなる、といったことがあります。
売主の事情
例えば借金があって、とにかくすぐに不動産を売ってお金を作りたい、というようなケースの場合は売れやすいように値段を下げていたり、
相続したものの不動産のことがよくわからない、という場合なども値段を安くしていることがあります。
逆に不動産売買に慣れているオーナーの場合は、なかなか指値交渉をするのが難しく、人気の土地であればほとんど値下げもないまま売れてしまうこともあるでしょう。
関連記事：不動産投資利益を左右する指値交渉について
土地の値段が下がるケース
以下のような条件下では土地の値段が下がることが多いので注意が必要です。
- 嫌悪施設（産業廃棄物処理場、下水処理場、墓地、風俗店街など）が近くにある
- 土壌汚染や埋蔵文化財、地価埋設物がある
- 道路よりも低く接している土地（道路の下水本管に排水するために敷地内で下水をポンプアップしなければならなくなる）、道路から高すぎる土地（敷地内に階段を作る必要性がある）
- 間口が狭く、奥行きが長い（土地が利用しにくい）
不動産売買をする時には、まず公示地価で計算をしてみて、そこから以上にあげたような特徴から差分を予測してみると良いでしょう。
