不動産投資を始めようか悩んでいるけれどまず自宅を持っていないので自宅を購入して、将来的にその自宅を賃貸に出すという選択肢はどうかなと考える人もいると思います。
また既にある自宅を賃貸物件として賃貸に出すことで、新たに収益物件を購入しなくても不動産投資を始められると考える人もいるでしょう。
今回は自宅を賃貸に出すということができるのか、どのようなことに注意しなくてはいけないのかということについて解説していきたいと思います。
自宅を賃貸に出すメリットとデメリット
メリット
特に新しい大きな買い物をしなくても不動産投資を始めることができるというのが自宅を賃貸に出すメリットだと思います。
また不動産投資として賃貸を行うことで、今まで自宅にかかっていた各種費用を経費として計上することができるようになります。
- 物件の管理費
- 修繕積立金
- 固定資産税
- 都市計画税
などです。
転勤などで自分が自宅に住めなくなった場合などに自宅を賃貸に出す方もいらっしゃいますね。
人が住んでいないと家というのは老朽化が加速してしまいますので、自分が住めない間誰かに住んでもらうことができれば、家の管理の手間を省くことができるでしょう。
デメリット
デメリットとしてはやはりリスクが高くなるということでしょう。
入居付けをうまく行えない場合は収入がゼロになりますし、入居者のトラブルなどが出てくる可能性もあります。
建物が劣化したり設備が故障した時も、対応をしなくてはいけなくなります。
全てを自分で管理するという自主管理のやり方もありますが、近くに住んでいたり、いつでも物件を見に行けるという状態でないとなかなか自主管理をするのは難しいので、できれば管理会社に管理を委託した方が良いでしょう。
そうなった場合管理会社との付き合いを必要になってきます。
不動産管理会社に支払う管理手数料は賃料の5%程度が相場となります。
良い管理会社を選ぶのも最初は難しいかもしれません。
複数の管理会社に当たってみて条件面など比較してみた方が良いでしょう。
住宅ローンで購入した物件を不動産投資には使えない
住宅ローンで購入した物件というのは基本的に自分が住むための住居として購入した物件ということになります。
原則的には住宅ローンで購入した物件を賃貸に出すことはできません。
というのも住宅ローンと不動産投資ローンはまったく別のものであり、金融機関も別の目的で購入するものだと考えているので融資内容が全く違うんですね。
住宅ローンはあくまで自宅を購入するという消費のために貸し出されるお金です。
それに対して不動産投資ローンは家賃収入という収益を生む事業に対して貸し出されるお金です。
そのため住宅ローンの方が金利は低めに設定されています。
この住宅ローンを利用して自分の住居のために購入した自宅を、住宅ローンを使いながら賃貸に出す、ということはできないのです。
住宅ローンの場合は税制優遇はなどの措置もありますからね。
ただし金融機関からしたら不動産投資の方がリスクが高く、そのためにお金を貸し出すのであれば金利を高く設定しなくてはいけないという部分があるわけです。
住宅ローンで購入した物件を勝手に不動産投資利用していると一括返済を求められたり、その後金融機関から融資を受けることができなくなったりすることがあります。
例外的に、賃貸併用住宅であったり転勤などのやむを得ない事情がある場合は住宅ローンで購入した住居を賃貸に出すにあたって、引き続き住宅ローンを利用することが可能になるケースもあります。
そのまま住宅ローンを使うことができるかどうかというのは金融機関との相談になりますね。
特別な例ではないのであれば、自分で住んでいる物件を住宅ローンの返済が終わっていないのに賃貸に出したい場合、できれば残債を返済してしまってから賃貸に出すという形にした方が良いかと思います。
関連記事：不動産投資ローンと住宅ローンの違いとは？
家賃収入は不動産所得として確定申告する必要がある
自宅を賃貸に出すことによって得られる家賃収入は、不動産所得として確定申告をしなくてはいけません。
一年を通して得た家賃収入から必要経費を差し引いてプラスになっている部分に対して税金がかかってきます。
不動産所得として計上しなくてはいけないような内容は以下の通りです。
- 家賃収入
- 礼金
- 更新料
- 管理費
- 駐車場代
など。
家賃だけではなく収入としてあるものは全て不動産所得として計上する必要があります。
そして必要経費を差し引いた額に対して所得税と住民税が課税されるような形となります。
個人で行う場合は所得税は累進課税となりますので金額が大きくなればなるほど税率が高くなります。
また住民税は所得金額の10%になりますのでこちらも収入が多ければ税負担が多くなります。
所得が多くなりすぎる場合に関しては法人化してしまう方が節税になる可能性もあります。
これらの税務知識がなく、確定申告をやりたくないという場合は税理士にお願いすることもできますが確定申告だけお願いしても5万円程はかかってしまいます。
収益を少しでも増やすために自宅を賃貸に出すわけですからできれば確定申告も自分で行ったほうが良いでしょう。
自宅を賃貸に出すだけなのであればそこまで複雑な確定申告内容にもなりませんので、勉強だと思ってチャレンジしてみてはどうでしょうか。
関連記事：不動産収入の確定申告はいくらからしなくてはいけないの？