入居者を募集する時は周辺の競合物件の家賃相場などを調べた上で、家賃設定を行なっていかなくてはいけません。
ただ家賃を決めれば良いわけではなく、
- 契約期間
- 契約方法
- 管理費はどうするか
- ペットなどの契約諸条件
を詳しく設定していく必要があります。
また入居者の募集をしながら、様子を見つつ細かく家賃設定を変更していく、ということも必要です。
今回は家賃設定を行う時に決めなければならないこと、また季節によって変動する家賃設定の波などについて解説していきたいと思います。
保証会社は必ず通す
入居者募集をする時に連帯保証人をどうするか、という問題があります。
中には連帯保証人を立てられない、という人もいるわけですが、
私の場合は必ず保証会社を通すようにしています。
外国人の方や生活保護受給者の方も入居者として受け入れしていますが、保証会社を必ず通していて、
その上で受け入れをしているので特にトラブルのようなことは起きていません。
関連記事：アパート経営における生活保護受給者の入居の際の注意と戦略
季節変動を考慮しなくてはいけない家賃設定
- 進学
- 就職
- 転勤
などが多くなる年度始めの4月より少し前の時期が不動産業界の一番の繁忙期となります。
その次に忙しいのがやはり転勤などが多くなる9月の少し前の時期ですね。
この時期は需要も高くなるので多少家賃設定も高く設定できると考えて良いでしょう。
逆に、新年度がスタートしてから夏までの時期や年末の時期は物件を探す人が減ります。
繁忙期に決められなかった物件に関しては様子を見ながら家賃を下げていくことになります。
管理会社は入居者が決まらないと収入にもなりませんので、なんとか早く入居を決めるために「家賃を下げましょう」とすぐに言ってくるものです。
しかし、家賃を下げる前にできる空室対策もありますので、いきなりすぐに家賃を下げるようなことはしなくて良いと思います。
まずは家賃を下げる前にできることはないか、考えましょう。
関連記事：大家必見！家賃を下げる前にできる空室対策
その他決めておかなくてはいけない諸条件
その他決めておかなくてはいけない内容としてはまず契約期間と契約形態。
一般的な契約だと契約期間は2年とするところが多く、地域によっては契約更新時に更新料を支払うように設定してあります。
実は更新料というのはエリアによって設定されていないところも多く、地域性のある文化なんですね。
私はずっと東京に住んでいたので、賃貸は更新時に更新料があるのが当たり前だと思っていたのですが、更新料がかからない地域の方が多いということを知った時は驚きました。
敷金礼金に関しては1ヶ月ずつとするところが多いですが、物件によってはこれらを取らない設定にしているところもあります。いわゆるゼロゼロ物件というやつですね。
ただゼロゼロ物件の場合は入居のハードルがとても低くなってしまうので、短期解約違約金の設定を必ずしておいた方が良いと思います。
損害保険などは加入を条件としているケースが多くなっています。
何かあった時のために、これはなるべく必須にしておきたいですね。
印象としては、損害保険加入必須だからといって入居を辞める、という人はなかなかいないように思います。
その他、ペットや楽器、駐車場の利用条件などの諸条件も決める必要があります。
いずれにせよ、物件のあるエリアの競合物件を調査し、それらと条件をある程度は合わせた方が良いかと思います。
賃貸のポータルサイトで、自分の物件と同じような条件でスクリーニングをすると類似物件が出てきますので、
入居検討者も自分の物件とそれらの物件を並べた状況でどの物件を見るか検討する、ということをイメージして条件を設定していきましょう。
関連記事：不動産投資、ペット可物件のメリットデメリットとは？
繁忙期前に管理会社にご挨拶へ
繁忙期の前に普段お世話になっている管理会社にご挨拶に行くようにしています。
繁忙期中は忙しくて逆に迷惑になってしまうので、なるべく繁忙期前に。
時期で言うと1月中旬から後半あたりが多いでしょうか。
3月はもう繁忙期真っ只中なので、そこにはかからないように、
さらに年始はやはりばたばたしますので、1月中旬以降くらいがちょうどいいかなと個人的には思っています。
管理会社は担当の方が一人一人とんでもない数の物件を担当していますので、やはりずっと会わないまま、連絡もあまり取らず…だと忘れられてしまいます。
日頃の感謝をお伝えする良い機会でもありますし、ふとした会話が市場調査になることもあります。
ぜひ管理の方とはコミュニケーションをなるべくとって、近況など細かく聞くようにしてみましょう。
結局のところ、管理をしてくれるのも人ですから、
熱心で頑張っているオーナーは応援したいと思ってくれるもの。
逆に態度が悪いオーナーの物件は紹介したくなくなる、というようなお話を聞いたこともあります。
自分が仕事をしていても、話しやすい人とそうでない人がいるのと同じですね。
管理業者の方はビジネスパートナーですから、お互いが気持ちよくお仕事ができるように、良いお付き合いを心がけましょう。
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