2500万円の中古マンション購入の初期費用はフルローンだといくらくらい？

実は都内で中古の区分マンションを購入しようと思いまして、いくつか問い合わせをしたり物件の内見をしています。

単身者用の物件で、築年数は15年〜20年程度。

自分が住んでも良いし、将来的に賃貸に出す、というのでも良いなと考えて、10年〜15年所有しても価値が落ちなさそうな物件を探しています。

新築で探すと今は1LDKなどの間取りでも最低4000万円ほどするところが多いですが、中古だとそこそこの立地で2500万円程度でも見つかるものですね。

今回は2500万円の物件の場合、フルローンだといくら初期費用がかかるのか、ということを考えてみたいと思います。

フルローンの意味

一般的には、ローンを組んで不動産を購入する場合でも、購入金額全額をローンにするということは今までは少なかったんですね。

銀行側が融資率を8割とするのが一般的で、2割は現金で頭金として支払うというのが王道パターンでした。

つまり2500万円の物件の場合は、この金額の2割である500万円は頭金として最初に現金で支払う、ということです。

今でもローンの頭金を1〜2割程度とし、現金で支払う人は多いです。

しかし最近は頭金なしでも全額融資OKという銀行が増えました。

これが頭金なしのフルローンです。

頭金ありのローンに比べるとフルローンは審査が厳しくなります。

きちんとお金を返すことができる能力がある人だと思ってもらえないとローン審査は通りません。

年収や勤続年数、クレジットカードの支払い履歴などは絶対に見られます。

また、物件の価値が販売価格に対して低いとみなされたら、フルローンは降りないです。

さらに、フルローンが組めたとしても、不動産を購入する時は物件価格以外にも諸費用がかかってきます。

物件価格を全額フルローンにしても、諸費用は別でかかってくるんですよね。

この諸費用にはどのようなものがあって、大体いくらくらいかかってくるものなのでしょうか？

マンション購入時は、物件購入金額以外に以下のような初期費用がかかります。

それぞれ2500万円の物件の場合で数字も出していきましょう。

印紙税…売買契約書に貼る印紙代、契約書には金額に合わせて印紙税を払う必要があります。物件価格1000万円～5000万円なら2万円なので2500万円の物件では2万円
不動産取得税…不動産を取得したときにかかる地方税）「固定資産税評価額」×(標準税率4％）。物件によりますが約50万円前後
登録免許税…不動産を所有したら必ず所有の証明に登記が必要になります。それが登記と呼ばれるもので、登録免許勢は登記簿への登記にかかる国税（新築は評価額の0.4％、土地および中古住宅は評価額の0.2％）。2500万円の物件であれば約20万円程度。
司法書士への報酬…登記の代行を司法書士に依頼する場合の報酬で、約15万円程度。
固定資産税、都市計画税：中古住宅の場合、売主が既に支払った固定資産税、都市計画税を精算します。固定資産税評価額の1/6に相当する額の1.4％（標準税率）を、日割りで計算します。約5万円
仲介手数料：不動産会社などが仲介している物件を購入するとき、不動産会社に支払う金額。法定金額は「物件価格の3％＋6万円＋消費税」なので、2500万円の場合は75万円+6万円で81万円

大体合計金額が173万円。

ローンを組む時にローンの手数料や印紙税、保証料もかかりますので、これが合わせて50万円程度。

合計223万円。

物件価格以外にかかってくる金額は中古マンションの場合、物件価格の7%〜10%とされているので、その中におさまっていることがわかります。

2500万円の中古物件は、フルローンで購入する場合でも、約1割である250万円程度は現金が必要、と考えた方が良さそうですね。

自分が住むのであればこの他に引越し費用も必要ですし、

あとは火災保険にも加入する必要がありますのでその費用もあります。

火災保険は絶対に入っておいた方が良い保険ですので、入らないでおく、という選択肢は考えない方が良いです。

ただ火災保険は保障内容によって金額がかなり変動しますので、節約するのであれば必要最低限にする、というのでも良いでしょう。