サラリーマンで不動産投資を検討している人は「勤続年数はどれくらいあれば不動産投資ローンを組めるのか」というところが気になるところだと思います。
結論から言うと、できれば3年以上は同じ勤務先で勤めておきたいところです。
ですがこれは近年緩和傾向にはあり、どのような仕事をしているかにもよります。
今回は不動産投資をする場合に組む不動産投資ローンで見られるポイントである「勤続年数」について焦点を絞って解説をしていきたいと思います。
不動産投資ローンと住宅ローンで見られるものの違い
まず不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて簡単におさらいしておきましょう。
不動産投資ローンは不動産投資を行う時に組むローンで、返済原資が毎月の家賃収入となります。
お金を生み出す事業のための融資、ということですね。
そのため住宅ローンよりも少し金利が高いのがデメリットですが、住宅ローンに比べると融資を受けられる金額の規模が大きくなることが特徴です。
それに対して住宅ローンは個人の消費のために組まれるローンであり、借主自身が住むための住宅は新たなお金を生み出さないので、ローン規模が小さくなります。
住宅ローンの場合は個人の属性が融資審査で重視されますが、不動産投資ローンの場合は購入する不動産の評価も融資審査で見られるポイントとなります。
返済原資が家賃収入となる不動産投資では、収益不動産がきちんと収益を生むことができる不動産かどうか、ということが重視されるのです。
関連記事：不動産投資ローンと住宅ローンの違いとは？
不動産投資ローンの個人属性で見られるポイント
不動産投資ローンでは不動産の評価も融資審査において重要視される、というお話をしましたが、結局個人の属性の評価も大切です。
個人の属性で見られるポイントとしては
- 資産状況
- 収入の安定性
- 職種や勤務先の信頼度
が挙げられます。
収入が安定しているかどうか、というところを判断するのに、
- 職種
- 収入
- 勤続年数
が主に見られるというわけです。
勤続年数は3年以上が望ましい
勤続年数の長さは融資審査における重要な要素の一つとなっています。
できれば3年以上は同じ勤務先で働いていることが望ましく、勤続年数が1年未満だったり、転職が多い場合は、安定した収入を得るのが難しい属性だと判断されて審査落ちしてしまうケースがあります。
とはいえ、最近はキャリアアップのための転職、というのも少なくなくなってきているため、以前に比べると緩和傾向にあると言えます。
- 正社員や公務員
- 直近3年間の年収が500万円以上
- 勤続年数が3年以上
といった条件が揃っていると不動産投資ローンの審査に通りやすくなります。
それに対して、以下のような条件の場合、不動産投資ローンの融資審査が通りにくくなります。
- 自営業や本人と会社の関連性が高い企業の役員
- 年収400万円未満
- 勤続年数が1年未満
年齢が高すぎると融資額が減る場合も
勤続年数が長ければ長いほど不動産投資ローンの融資審査には有利になるのですが、年齢が高すぎると融資限度額が減ってしまうこともあります。
申込者の年齢は返済期間に影響してくるからです。勤務先や収入の安定性に信頼があっても、年齢が高ければそれだけ早く定年を迎えて毎月の収入が減ってしまうからです。
好条件で融資を引くためには、定年以前で返済終了するような計画の方が良いですから、そういったことも考えて、不動産投資をいつから始めるか、という計算をした方がいいですね。
不動産投資ローンを組みやすい勤務先
これは一般的に公表されている情報、というわけではないのですが、
- 医師
- 士業
- 公務員
は高く評価されやすい職業だと言われています。
医師や士業の場合は定年がない、という利点があります。ただ開業医の場合は自営業に含まれますので収入との兼ね合いで評価されます。
公務員は収入が高くなくても、倒産やリストラなどによる失業の可能性が低いことから評価されやすいです。
民間企業で見た時の評価の順位としては、以下のようになるでしょう。
- 上場企業
- 非上場の大手企業
- 非上場のの中小企業
- 自営業
勤続年数が長いことで融資金額が増える場合も
投資用不動産ローンで借りられる融資金額は年収の10倍〜20倍程度と言われています。
年齢などの制限もありますので、早めにスタートする方が良いですが、勤続年数が長いことによって、金融機関によっては融資金額が1割程度多くなる、ということもあるようです。
勤続年数が長くなっているのであれば、融資の引き時かもしれません。
年齢にかんしては50歳前後がピークとなっており、それ以上歳をとると逆に融資が難しくなると言われていますので、勤続年数と年齢と、うまいバランスの取れる時に融資にチャレンジしたいですね。