これから不動産投資を始めようという投資初心者の方に「不動産投資物件はどのように探したら良いの？」という質問を受けることがあります。
今回はこれから不動産投資を始めたいという不動産投資初心者の方のために投資物件の探し方について解説していきたいと思います。
インターネットで見られる売買物件
売買物件は簡単にインターネットで調べることができます。
- 自分が今住んでいる地域
- 昔住んでいた場所
- 通勤で通っていた場所
など、自分と縁のある土地の売買物件についてまずは調べてみると良いと思います。
というのもエリアの雰囲気を想像することができない場所での売買物件を目にしてもあまりイメージがわかないからです。
物件を探す時に、そのエリアのことを知っているかどうか、ということはとても大切なポイントになります。
収益物件の場合は、物件を購入したらそれを賃貸として貸し出すわけですから、誰かがそこに住むということになります。
つまり人に「住みたい」と思ってもらえるようなお部屋を貸し出さなくてはいけないのです。
そのためには不動産投資物件を購入する時に、その物件に賃貸需要があるかどうかということも考えなくてはいけません。
利回りや売買価格だけ見ていては意味がないのです。
どんなに安く買えた物件でも、それによって利回りが高くなっていたとしても、物件がずっと空室ではその数字は飾りになってしまいます。
入居を決めるためには入居者にとって魅力的な物件かどうかということを考える必要があります。
自分に縁のある土地であれば、「この場所なら住みたいかも」というイメージが湧くと思います。
そういったエリアにある物件がいくらくらいで購入することができるのかということを調べてみましょう。
いくつかのエリアでそういった物件を探すことによってなんとなく収益物件の価格帯というのが分かるようになってくると思います。
土地の値段と建物の値段を計算しよう
不動産の販売価格ですが、土地の値段と建物の値段に分解することができます。
建物は経年劣化により年月とともに値段が落ちていてしまうものですが、土地はエリアの需要が大幅に変わらない限りは価値が大きく下落することはありません。
なのでまずは土地の値段から計算していきます。
国土交通省が提供している土地総合情報システムを見ると、土地の評価額だけではなく実際にその土地がどれくらいの値段で取引されたのかということも調べることができます。
これらを参考にすることによって実際に販売されている不動産の売買価格を土地の値段と建物の値段に分けることができるのです。
建物の値段は将来的に価値が落ちてしまう部分になりますので、できるだけ土地の値段の割合が多い方が良いと考えられます。
これは建物の構造にも影響される部分で木造の物件はやはり建物の評価が低くなっており価格設定が少額に設定されていることが多いです。
それに対して、鉄骨造の場合はどうしても建物部分の金額の割合が大きくなります。
物件の築年数によっても変わってきますし、投資スタイルにもよるので、何が良いという風には言えませんが、
築古物件で木造のアパートなんかは、建物の値段がかなり安くなっていますので、例えば何かあって建物を壊さなくてはいけない状況になったとしても、土地を売却すればそれなりに元が取れるという面では安心なのではないかなと考えています。
実際に不動産を見に行くことも大切
インターネット上でいくつかの物件をピックアップすることができたら、今度は実際に物件を見に行ってみましょう。
もちろん内見の予約までしなくても大丈夫です。
外観だけでもわかることはたくさんあって、インターネット上で紹介されている物件の雰囲気とは大きく異なるものが結構あります。
見に行ってみると、写真の撮り方次第だなと思うことが多いです。
実際に見てみると、かなりの築年数が経っている物件でも意外と綺麗だ、ということもあります。
外壁の感じなどを見れば購入してから外壁の修繕が必要かどうかということも分かるでしょう。
大きな建物になれば外壁は足場を組む必要がありますので、かなり修繕費としては高くなってしまう部分でもあり、できれば先にチェックしておきたい部分なのです。
また物件だけでなく周辺エリアの散策もしてみると良いでしょう。
実際にその場所に自分が住むとなったらどのように感じるか？という感覚を大切にした方が良いと思います。
最近はインターネットだけで調べて物件を購入しようとする人が多いですが、不動産こそアナログな部分が多いものだと思いますのでできれば現地をしっかり調査したいところです。
不動産業者の方ともうまく意思疎通ができるかどうかというところも前に確認したいところですね。
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