不動産投資をする際は融資を引いて投資を行う、という方も多いでしょう。
長期的に借入を行っていると、金利が発生する分、繰り上げ返済を行った方が良いのではないか？と考えるひともいるかと思います。
今回は融資を引いて不動産投資をしている場合、繰り上げ返済はした方がいいのか？
繰り上げ返済をするとして、どんなデメリットがあるのか、ということを考えていきたいと思います。
繰り上げ返済の方法は2つ
まず、繰り上げ返済には2つの方法があります。
- 期間短縮型
- 返済額軽減型
の2つですね。
それぞれの方法についておさらいしてみましょう。
期間短縮型
繰り上げ返済をする際によく選ばれているのはこちらの期間短縮型です。
この期間短縮型は、毎月に返済額は買えずに、返済期間を短くする繰り上げ返済の方法で、
期間が短縮される分、短縮された期間に支払う予定だった利息が軽減するので、利息軽減効果が大きく、そのためよく選ばれる方法となっています。
返済額軽減型
こちらは返済期間はそのままにしておいて、毎月の返済額を減らすというやり方です。
返済期間が変化しないため、利息の軽減効果は期間短縮型に比べると小さいです。
ただ、返済額が少なくなればキャッシュフローが良くなりますので、
手元に現金が残りやすいというメリットがあります。
急な修繕費が発生した時も、返済額が少ない方が対応しやすいですよね。
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繰り上げ返済をするメリット
繰り上げ返済を行えば、支払いの利息を軽減することができるので、
返済総額は少なくすることができます。
借りている金額が大きければそれだけプレッシャーもかかると思いますので、
ローン残高が減ることで精神的な負担を軽減できる、というメリットもあるでしょう。
借入金を減らす方法としては、ローンを組む際に頭金を多めに用意する、という方法もありますが、
これだと物件購入時にまとまった資金を用意しなければいけません。
急な修繕が発生した場合などにお金を用意することができないと困りますので、繰り上げ返済としてあとからまとまった金額を返済すれば、自分の好きなタイミングで借入金を減らす、ということができます。
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繰り上げ返済をするデメリット
手元の現金が減少することで、急な出費に耐えられなくなるなどもあるかと思います。
将来的な出費に耐えられるような金額で繰り上げ返済する、ということは大前提として、
繰り上げ返済で生じるデメリットも考えてみましょう。
手元の現金が少なくなると金融機関の評価は下がる
次の不動産投資のために新しい融資を受ける、ということもあると思いますが、
その時に手元に現金があまりないと金融機関からの評価は低くなってしまいます。
どうしても金融機関は「お金を貸すにあたって、この人に本当に返済能力があるかどうか」というところを見るので、所有している現金が少ないと審査では不利になってしまうんですね。
もし次の投資のことを考えているのであれば、繰り上げ返済にお金を回すよりも自己資金として持っておいた方が良い、というケースがあります。
もとが低金利だと繰り上げ返済の効果はあまりない
そもそもに低金利で融資を受けている場合は、繰り上げ返済をしてもあまり効果がない、ということもあります。
繰り上げ返済のメリットは利息負担を軽くする、つまり返済総額を下げる、というところにあると思いますが、
そこにあまり効果がないもともと低金利なローンなのであれば、繰り上げ返済を検討する必要はないでしょう。
繰り上げ返済に手数料が発生する場合がある
融資期間によりますが、繰り上げ返済する場合に手数料が発生する場合もあります。
返済の都度数千円だったり、返済金額の数%というような設定になっていることがありますが、
料金は金融機関によって異なりますので、繰り上げ返済を検討している場合はそこもしっかり確認しておきましょう。
繰り上げ返済を何度も行うことで、余計な費用が発生することもあります。
ローン残高が少ない方が気持ち的には楽かもしれませんが、結局支払う金額が多くなってしまっては意味がありません。
手数料が発生しないローンプランもありますので、改めて確認してみてください。
レバレッジ効果が薄くなる
ローンを組むのはレバレッジをかけて投資をするためですよね。
借入金が大きくなれば、それだけ収益性も高くなります。
逆にローンの繰り上げ返済を行うと、自己資本比率が高くなりますので、レバレッジ効果は薄くなります。
少ない資金で大きな収益を得るためにローンを組んでいるのに、結局のところ、資金もたくさんつぎ込むような形になってしまうのが繰り上げ返済です。
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不動産投資をどのように行っていきたいか、から考えるのがおすすめ
もしこれから追加で物件を購入して不動産投資の規模を大きくしていきたいと思っているのであれば、自己資金がある程度必要になりますので、繰り上げ返済はしない方向で良いと思います。
ですが、追加で購入するつもりはなく、とにかく返済総額を減らしたい、ということが第一ならば繰り上げ返済を検討してみても良いでしょう。
今後の投資の方針に合わせて決断すると良いと思います。
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