若いうちから不動産投資をして、将来的には専業大家になりたい、FIREしたい、という人が増えた気がします。
老後の年金問題もありますし、投資に興味を持つ人は増えましたよね。
今回は実際に不動産投資を行っている私が、不動産投資でFIREをすることについて、考えてみたいと思います。
そもそもFIREとは？
FIREとは「Financial Independence,Retire Early」の略で、
経済的自立によって早期退職することを指します。
早期退職、アーリーリタイアなどといった言葉もありますが、FIREでは経済的に自立しているということが肝心です。
最初は2014年頃にアメリカで流行したのですが、日本でもよく「FIRE」という言葉をきくようになりましたね。
働き方や生き方に対する考え方が、日々変化してきているように思います。
FIREするためにどれくらい稼げばいいのか
それでは、FIREを実現するためにはどれくらい稼げれば良いのか、ということを考えていきたいと思います。
FIREを実現するための目安として「4%ルール」という言葉を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
これはアメリカ方式で考えられている数字ですが、4%ルールとは年間支出の25倍の資産を築けば、年利4%の運用費で生活費を賄えるため、
これだけ稼げればずっと働くことなく生きていける、という目標値になります。
この4%という数字は、アメリカ株式の年間成長率7%からアメリカのインフレ率の3%を差し引いたもので、日本とは数字の感覚が合っていません。
日本の場合は1年間の生活費を総資金の5%〜6%で考えても問題ないのではないかと言われており、
その場合は年間支出の20倍程度を目安として良いと思います。
令和元年のデータだと、ゆとりある老後生活費は月額平均が36.1万円となっています。
ということで、月に使えるお金を40万円とした時、1年（12ヶ月）だと480万円になります。
その場合はこれを20倍して…9600万円。
約1億あれば、余裕ある老後生活が送れるのではないかということですね。
ちなみに「いやいや！自分はミニマリストだから月に20万円でも充分だ！」という方もいらっしゃると思います。
私も切り詰めるだけ切り詰めてどれくらいで生活できるのか、ということを試してみたことがあるのですが、15万円くらいでも案外生活できるものだなぁと思いました。
その場合は月20万円を年間で考えると240万円。
これの20倍ということになりますので4800万円。
約5000万円あれば、ある程度生活できてしまうのではないか、というところです。
具体的な数字が見えてくると、より自分の生活にも重ねやすいのではないでしょうか。
関連記事：不動産投資物件の探し方！初心者は何から始めればいい？
不動産投資は若いうちから始めるとお得
色々な投資方法がありますが、中でも不動産投資というのはレバレッジをかけやすいという点において、FIREを目指す上では適した投資方法だと言えるでしょう。
不動産を購入するためのローンを組むことができますので、全て現金で買わなくても、投資を始めることができますし、規模が大きいというのが不動産投資の特徴です。
ですが、ある程度まとまった頭金を用意して不動産を購入しても、最初は家賃収入をそのままローンの返済に充てるような形になると思います。
なので、不動産投資を始めたから急にFIREができるというわけではありません。
なによりも投資というのはどれだけ長い期間運用することができるか、というところが肝です。
なるべく若いうちから長い年月投資ができれば、再投資も行うことができ、加速度的に収益性が高くなっていきます。
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物件タイプは一棟ものがおすすめ
不動産投資をする場合は、
- 戸建て
- 区分所有
- アパート・マンション一棟
と、規模の選択肢がありますが、FIREを目指すのであれば、アパートやマンションの一棟買いが一番規模が大きく、収益性も高いのでおすすめです。
ただし、もちろん戸数が多くなれば空室リスクも高くなりますし、それなりに手間も増えます。
途中で大規模修繕が必要になることもあるでしょう。
なので最初は6戸あたりの小規模アパートから購入してみる、というのが良いように思います。
そこである程度収益が出てきたら売却して次の物件、という形でどんどん規模を大きくされていく方が多いですね。
私の場合は戸建て、区分、一棟ものとそれぞれ所有していますが、
一棟ものが複数あれば、FIREも見えてくるものでしょう。
ただし、一戸でも不動産投資をすればよくわかりますが、
不動産投資は決して不労所得というわけではありません。
電話がしょっちゅう鳴る時期もありますし、修繕するにもやり取りがたくさんあります。
今すぐに決めなきゃいけない、みたいな決め事が発生することも多いです。
そういったことを面倒だと思わずにやっていけるか、楽しんでやっていけるか、ということをまずは考えた方が良いでしょう。
FIREという言葉だけが一人歩きしていて、FIREすれば悠々自適生活…なんてイメージの方も多いように思いますが、
不動産投資も就業時間が決まっていないだけで、やることは多いので、ますは小規模から始めて自分に合っているかどうか、というところも見るべきなんじゃないかな、と私は個人的に思いますね。
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