不動産投資について勉強していると「レバレッジが〜」という言葉をよく見かけるようになると思います。
不動産投資に限らず投資界隈ではよく使われるレバレッジという言葉ですが、
不動産投資においてはどのような意味で使われるのか、ということを解説してみます。
個人的にはこの「レバレッジをかけられる」という点において、不動産投資はメリットが大きいと思っています。
他の投資方法に比べて、不動産投資が抜きん出ているポイントとも言えるでしょう。
不動産投資におけるレバレッジ効果とは
レバレッジ効果はテコの原理のことを指しています。
より小さな力で大きな効果をもたらす、という意味で使われる言葉ですね。
いかに小さい資金で高い投資効果をあげられるか、収益性を高めることができるか、ということですね。
例えば、手元に1000万円あった時。
同じ利回り10%の物件だとして、
キャッシュで1000万円の物件を購入すると年間の家賃収入は100万円ですが、
1000万円を自己資金として2000万円の借り入れを行い、3000万円の物件を購入すれば年間の家賃収入は300万円になります。
これが不動産投資における「レバレッジをきかせる」ということなんですね。
もちろん借り入れを行えばその分毎月返済を行なっていかなくてはいけないので300万円がまるまる利益になるわけではありませんが、それでも年間の売り上げは高くになりますし、投資効率が良いわけです。
不動産の場合は動かすお金の桁が大きくなりますので、このレバレッジをかけやすい、という部分が大きなメリットになると思います。
利回りという観点から考えれば、不動産投資よりも高い利回りを出す株もありますが、
レバレッジをかけられることを考えると、不動産投資の方が収益性が高い場合もあるわけです。
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レバレッジをかけることのリスク
大きなレバレッジをかけることができるというのが不動産投資のメリット、というお話をしましたが、
もちろんそれは大きなリスクをかかえることでもあります。
レバレッジをかければかけるほどローン返済も膨れ、返済が追いつかなくなるケース
テコの原理を考えてみるとわかりますが、
小さな金額で大きな収益を出せる、というのはテコの原理がプラスに働いた時のことです。
これがマイナス方向にも同様にはたらく可能性があることを理解しておかなくてはいけません。
ローンを組めば毎月一定額を返済していかなくてはいけません。
それを毎月家賃収入からまかなうことができれば良いですが、空室が増えたりすると、自分のお給料や貯金からローンの返済をしなくてはいけなくなる、ということもあります。
毎月のキャッシュフローに余裕をもたせておかないと、毎月の返済をすることができず、そのまま物件を手放さなくてはいけなくなる、ということも十分あり得ます。
中にはレバレッジをなるべくかけたい、という気持ちから、
月々のローン返済額が多少高くなってしまっても、それで良しとしてしまったり、
家賃収入プラス自分の給料から手出しがあっても…と考える方もいらっしゃいますが、
よっぽど自信のある見通しが立ってない限りはおすすめできません。
見通しがあっても私自身は手出しがあるようなキャッシュフローでは絶対に運用しないですね。
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金利上昇リスクもある
例えば5000万円の物件を融資期間30年で借り入れした場合、
金利が低い時で1.5%で借り入れできたとすると、返済額は約17万円となります。
ですが金利が3%まで上がれば毎月の返済額は約21万円。
単月で考えれば4万円の差ですので大したことないように感じるかもしれませんが、
毎月4万円違えば年間で48万円変わってくるわけですから大きな差です。
金利が数%変わるだけでも返済額には大きな影響を与えることになりますので、
融資金額が大きければ大きいほど、金利の影響も大きくなってリスクは高くなる、ということなのです。
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団体信用生命保険という保険もある
不動産投資で融資を利用する際は、多くの場合、団体信用生命保険という保険に加入することができます。
これはローンの返済期間中に加入者が死亡してしまったり、高度障害状態になってしまってローン返済能力がなくなってしまったと判断された時に、借り入れをゼロにしてくれるという保険です。
万が一のことがあっても、家族にも迷惑がかかりませんので、
融資額が大きくなる時はこの保険に加入しておいた方が良いでしょう。
また、不動産投資を心配する家族への説得材料としても使えるかもしれませんね。
ちなみに団体信用生命保険は、毎月のローンの返済に、この保険料が上乗せされるような形になっています。
また、団体信用生命保険は通常の生命保険とは違って、性別や年齢、個人の属性によって保険料が変わることはなく、一律の保険料となっているのが特徴です。
もし高齢になってからの不動産投資であれば、生命保険よりも団体信用生命保険の方が保険料が安いということもあるでしょう。
不動産投資では大きなレバレッジをかけることができる、というのがメリットです。
ですがそこにあるリスクもしっかりと理解した上で、投資計画を立てましょう。