収益物件を購入し、不動産投資を行おうと思っている方は
事業計画書を作ってみよう、と考えている方も多いでしょう。
事業計画書を作成することによって
- ローンを借り入れる際に提出することによって、返済計画を明示し、ローンを組みやすくする
- 税金対策や、いつ頃収益物件を売却するのか、など長期目線で収益物件への投資戦略を立てることができる
- 収益物件を購入する前に作成すれば、収益物件を実際に購入するかどうかの判断材料になる
というメリットがあります。
今回はこの収益物件の事業計画書の作成方法について書いていきたいと思います。
新築物件の場合は、不動産会社などがこの事業計画書を作ってくれることもありますが、
- 周辺の類似物件の相場に比べると家賃が高く設定されている
- 空室率が低く設定されている
などの条件がかなり甘めに作成されている場合があるので、鵜呑みにしすぎず、自分の事業計画書を作成した方が良いでしょう。
収入項目
収益物件を長期保有するのであれば、事業計画書の収入項目は今現在見込める収入だけではなく、
10年、20年先の収入も予測して作成していかなくてはいけません。
長期的な収支を計算した上で、それでも収益が出るような投資物件を購入します。
収支として計算する項目は
- 家賃
- 礼金
- 共益費
- 駐車場代
などで、
物件を手放す時の売却価格も収入として最終的に入れてみても良いと思います。
中古の収益物件、つまりオーナーチェンジ物件の場合は、現在設定されている家賃（部屋番号毎に家賃の把握ができるレントロールから判断）、
新築物件の場合は周辺の類似物件の相場を元にして家賃を計算すると良いでしょう。
そこから、築年数とともに設備や建物のグレードが劣化していくので、
そういったことを踏まえながら、家賃をどのように推移させていくか、ということも含めて収支計算をしていくと、
より細かい事業計画書を作成することができます。
また、築年数とともに空室率も上がる、と考えておいた方が良いです。
共益費や駐車場代はあまり大きくは変動しないので、
一定の値段で計算しても問題はないでしょう。
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支出項目
支出として計算する項目は、まずローンの返済。
これは算出するのは難しくないと思います。
それに加えて計算する項目は
といったものでしょう。
一番見積もりがしやすくて、大きな出費になるのはやはりローン返済の部分になると思いますので、
ここはしっかりシミュレーションサービスなども利用して、目処を立てていきたいところです。
物件の構造や築年数などの条件によって、ローンの返済額や返済期間も変わってきます。
ローンの部分では不動産会社や金融機関としっかりコミュニケーションをとっておくように心がけると良いでしょう。
こちらからはたらきかければ、相談にも乗ってくれると思います。
また、築年数が古ければ古いほど、修繕費用もかさんできます。
その物件の特徴をしっかりと把握し、今後どのような修繕が必要になってくるか、ということも想定しておいた方が良いです。
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節税
収益物件を持つことによって、定期的な収入を得られる、というメリットの他に
節税をすることができる、というメリットもあります。
節税効果を目的に不動産投資を考える人も多いですが、
しっかりと節税をした上で、さらに収益もプラスになるような不動産投資を行うためにも、事業計画書を細かいところまで詰めることが大切です。
節税に関しては、
- 減価償却費を経費計上することによって所得税の減税
- 相続の際、現金ではなく、物件を相続させることによって、課税評価を抑えることができる
というメリットがあります。
こういったことも事業計画書を考える上で一緒に考えられると、
お金の流れをしっかりと意識して収益物件の運営ができるようになるでしょう。
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複数パターン考えておくと良い
事業計画書をしっかりと考えて細かく作成しても、
やはりそれは計画の域を出ませんから、事業計画書にある計画とは大きくことなる動きになってしまうこともあります。
そういった事態をあらかじめ想定するためにも、
事業計画書を複数パターン作成してみる、というのがおすすめです。
- 良い状況で収益物件を運営できた場合
- まずまずの状況、もしくは現状維持で運営した場合
- 最悪の事態が起きた場合
この３パターンで事業計画書を作ってみると、実際に何かしらのハプニングが起きた時も対応しやすくなるのではないかと思います。
最近は何でも時代の流れが早いですよね。
不動産も例に漏れず、時代の急速な変化によって状況が変わってしまうことがあるのです。
投資において、最悪の事態を想定しておく、という準備は成功するために必須。
もしもの場合も、慌てず臨機応変な対応ができるように、事業計画書は複数パターン作っておきましょう。
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