不動産を購入する時に気をつけたいのはその不動産の周辺にある施設です。
スーパーが近い、学校が近い、といった理由で不動産の購入を決める人も多いでしょう。
不動産投資で取引をするのは土地と建物ですが、投資を成功させるためにはそこで暮らす人々の生活を想像することが大切です。
不動産の購入を検討しているときに知っておきたいのが嫌悪施設についてです。
嫌悪施設とは？
嫌悪施設とは人間が嫌悪感を示す施設のことを指します。
英語では「Not In My Back Yard」（自宅の裏庭にはやめてくれ）という頭文字をとって「NIMBY（ニンビー）」と言われることもあります。
宅地建物取引業法が定める重要事項説明のルールでは「存在を知っていれば物件を買わなかったであろう事実は説明するべし」と定められているため、
物件からある程度離れていたとしてもその施設の内容によっては告知義務ありと判断されるケースがあります。
人がその施設に対してどれぐらいの剣を抱くのかというのは人それぞれのところもありますので明確な定義があるわけではないのが難しいところではあります。
物件情報に書かれている周辺施設だけでなく、こういった嫌悪施設が隠れている可能性も視野に入れて
物件を購入する際は物件近くの地図を見てみたり、実際に現地を歩いてみることが大切です。
嫌悪施設にはどんなものがある？
では嫌悪施設と呼ばれる場所はどのようなものがあるのでしょうか？
大きく分けて
- 公害・騒音系の施設
- 教育に悪い、品格を下げるような施設
- 不快感を感じる施設
この3種類があります。
公害・騒音系の施設
公害や騒音を感じる施設として主に挙げられるのが、幹線道路や電車の線路、工場や作業所、スポーツ会場やイベント会場、飛行場や米軍基地などです。
騒音だけでなく振動や粉塵などの影響があることもあります。
幹線道路が近い物件に関しては常に建物が振動している可能性があり、これによって建物の劣化が早まることがあります。
そのため通常よりも修繕費用が高くつく可能性があるんですね。
さらに郊外型の嫌悪施設が近くにある場合は、地下水の汲み上げなどによって将来的に地盤沈下が発生する可能性もあります。
こういった嫌悪施設が近くにある物件の場合は地盤の強さなども調べた上で購入を検討した方が良いでしょう。
教育に悪い、品格を下げるような施設
風俗店やパチンコ屋、暴力団事務所などが品格を下げるような施設になります。
特にファミリー層にはこのような嫌悪施設が近くにある場合は人気がなくなってしまうので物件を購入する際には気をつけておきたいところです。
さらにはこういった嫌悪施設が近くにあることによってその土地の治安も悪くなっている可能性があります。
物騒な事件などが起こる可能性も高くなりますので購入前に調べておきたいところです。
不快感を感じる施設
定義は難しいのですが気分的に不快感を感じるような施設が嫌悪施設として当てはまります。
お墓や火葬場意外にも宗教施設だったり、刑務所や拘置所、精神科病院など様々な施設があります。
こういった件は施設は人によって嫌悪感の度合いにも違いがあったりするので、
告知義務が必須になっているわけではありません。
物件を購入した後に気づいて後悔しないようにきちんと物件周辺の調査が必要です。
関連記事：不動産投資における買付の意味とは？実際に購入する時の手順
嫌悪施設だと思われにくい嫌悪施設
嫌悪施設だとは思われにくいのですが他にも嫌悪施設に分類される施設があります。
それが学校や幼稚園です。
不動産投資として物件の購入を考えている場合は学校や幼稚園などが近くにあることによってファミリー層の需要が高くなるとメリットを感じている場合もあるでしょう。
しかしあまりにも学校や幼稚園が近い場合は定期的にチャイム音が鳴ったり、運動会や体育祭、部活動など声や音を騒音と感じる人もいます。
病院や警察署、消防署などは近くにあると安心と思う人もいるかもしれませんが、
逆に救急車両の往来は激しくなるので、それらを嫌がる人もいます。
また公園なども物件と近すぎると騒音が気になる人がいたり、虫の発生を嫌がる人もいます。
物件情報に書いてある周辺施設の情報だけでは汲み取れないものも沢山あるものです。
公園や学校といった施設は近くにあれば近くにあるほど良いと考える不動産投資家も多いでしょうからね。
関連記事：収益物件の利回りとは？どんな風に計算すればいいの？
嫌悪施設が近くにある物件を購入する場合
嫌悪施設が近くにある物件は相場よりも価格が安くなっていることがあります。
嫌悪施設があることによって物件が売れ残ってしまっているケースですね。
そういった物件を購入するのを悩んでいる人もいるのではないでしょうか。
嫌悪施設が近くにある物件を購入する際は、本当にその嫌悪施設が地域の人達に嫌悪されているのかどうか？
実際に健康被害やクレームなどが発生しているかといったことを役所などにヒアリングして確認するのも良いと思います。
需要が高いエリアであれば嫌悪施設があっても入居率を保つことができるかもしれません。
実際にその場所に足を運んでみて現地の雰囲気を調査することも大切です。
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